UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO 
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA 
             ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO  
 
    
 
 
 
TESIS 
 
“LA GARANTÍA HIPOTECARIA DEL PROPIETARIO REGISTRAL NO 
POSEEDOR DE BIEN INMUEBLE Y EL DERECHO DEL PRESCRIBIENTE 
DECLARADO JUDICIALMENTE”  
PORTADA 
PRESENTADO POR:  
Bach.   Diego Chevarria Alanoca 
 
                                                               PARA OPTAR EL TÍTULO  
                                                               PROFESIONAL DE ABOGADO                                                       
 
ASESORA:  
Abg. Rocío Flor Romero Parizaca 
 
CUSCO – PERÚ 
2022 
 
 
AGRADECIMIENTO 
 
A Dios todo poderoso por sobre todas las cosas, por llenar de bendiciones mi vida 
por darme las fuerzas necesarias de seguir adelante, siempre ponerme en el sendero de 
la vida a las personas correctas e indicadas que me ayudaron y me guiaron en todo este 
proceso.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
II 
 
 
 
DEDICATORIA 
 
A mis padres Miguel Chevarria Quispe y Fabiana Alanoca Quipe porque me dieron 
la vida, por creer siempre en mí, brindándome su apoyo en cada momento, por su 
buenos deseos, valores   y consejos que me brinda para seguir adelante siendo ellos mi 
mayor fuente de inspiración. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
III 
 
ÍNDICE 
PORTADA ................................................................................................................ I 
AGRADECIMIENTO ............................................................................................. II 
DEDICATORIA .................................................................................................... III 
ÍNDICE .................................................................................................................. IV 
RESUMEN ........................................................................................................... VII 
ABSTRACT ........................................................................................................... IX 
Capítulo I: Introducción .......................................................................................... 11 
1.1 Planteamiento del Problema .............................................................................. 11 
1.2. Formulación del problema ............................................................................... 14 
1.2.1 Problema general ........................................................................................... 14 
1.2.2 Problemas específicos .................................................................................... 14 
1.3. Justificación ..................................................................................................... 14 
1.3.1. Conveniencia ................................................................................................ 14 
1.3.2. Relevancia social .......................................................................................... 15 
1.3.3. Implicancias prácticas ................................................................................... 15 
1.3.4. Valor teórico ................................................................................................. 15 
1.3.5. Utilidad metodológica ................................................................................... 16 
1.4. Objetivos de investigación ............................................................................... 16 
1.4.1. Objetivo general ........................................................................................... 16 
1.4.2 Objetivos específicos ..................................................................................... 16 
1.5. Delimitación del estudio .................................................................................. 16 
1.5.1. Delimitación espacial .................................................................................... 17 
1.5.2.  Delimitación temporal ................................................................................. 17 
Capítulo II: Marco Teórico ..................................................................................... 18 
2.1 Antecedentes de la investigación ...................................................................... 18 
2.1.1 Antecedente Internacional .............................................................................. 18 
IV 
 
2.1.2 Antecedentes nacionales ................................................................................ 20 
2.1.3. Antecedentes Locales.................................................................................... 25 
2.2 Bases teóricas ................................................................................................... 25 
2.3  Marco conceptual ............................................................................................ 30 
2.4 Hipótesis de trabajo .......................................................................................... 31 
2.5. Categorías de estudio .................................................................................... 31 
Capítulo III: Método ............................................................................................... 33 
3.1 Diseño Metodológico........................................................................................ 33 
3.2. Diseño contextual ............................................................................................ 33 
3.2.1. Escenario espacio temporal ........................................................................... 33 
3.2.2. Unidad(es) de estudio ................................................................................... 33 
3.2.3 Técnicas e instrumentos de recolección de datos ............................................ 34 
Capitulo IV: Desarrollo Temático ........................................................................... 36 
4.1. La garantía hipotecaria ..................................................................................... 36 
4.1.1. La hipoteca ................................................................................................... 37 
4.1.2. Las formalidades de la hipoteca .................................................................... 39 
4.1.3. Los bienes sobre los que recae la hipoteca: ................................................... 40 
4.1.4. La extención de la hipoteca en cuanto al bien ................................................ 41 
4.1.6. La prohibición del pacto comisorio: .............................................................. 42 
4.1.7. Reducción del monto de la hipoteca: ............................................................. 42 
4.1.8. Los derechos del acreedor hipotecario ........................................................... 43 
4.1.9. Efectos de la hipoteca frente a terceros adquirentes: ...................................... 45 
4.2 La prescripción adquisitiva de dominio ............................................................. 52 
4.2.1. Doctrina: ....................................................................................................... 52 
4.2.2. Fundamento Jurídico:.................................................................................... 52 
4.2.3. Naturaleza Jurídica: ...................................................................................... 54 
4.2.4. Los requisitos para prescribir: ....................................................................... 55 
V 
 
4.2.5. Las modalidades de Prescripción Adquisitiva................................................ 58 
4.2.7. El proceso de prescripción adquisitiva de domino: ........................................ 63 
4.2.8. Los efectos de la sentencia firme de la Declaración Judicial de Prescripción 
Adquisitiva de Dominio .............................................................................................. 74 
4.2.9. Derecho comparado ...................................................................................... 80 
4.2.10. Jurisprudencia sobre prescripción adquisitiva de dominio de inmueble ....... 83 
4.2.11. El tercero registral:...................................................................................... 90 
Capítulo V: Resultado y Análisis de los Hallazgos.................................................. 92 
5.1 Resultados del Estudio .................................................................................. 92 
5.2 Análisis de los Hallazgos .............................................................................. 99 
5.3 Discusión y contrastación teórica de los hallazgos .......................................... 106 
D. CONCLUSIONES ........................................................................................... 112 
E. RECOMENDACIONES .................................................................................. 113 
F. BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................. 114 
ANEXOS ............................................................................................................. 118 
C. Matriz de consistencia ...................................................................................... 118 
D. Instrumentos de recolección de datos ............................................................... 119 
 
 
 
 
 
VI 
 
RESUMEN 
La presente investigación tiene como por objetivo general, analizar las implicancias 
que genera la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor del bien 
inmueble frente al derecho del prescribiente declarado judicialmente. 
Los objetivos específicos están referentes a conocer la opinión de los expertos de 
Derechos Reales de la provincia de La Convención en Cusco, sobre las implicancias que 
genera la forma de resolución de los procesos de garantía hipotecaria del propietario 
registral no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado 
judicialmente y precisar la  doctrinaria y jurisprudencia peruana respecto a los conflictos 
de las categorías jurídicas: Prescripción Adquisitiva de Dominio de inmuebles e 
Hipoteca Inmobiliaria. Se postuló como hipótesis que: La garantía hipotecaria del 
propietario registral no poseedor de bien inmueble tiene implicancias directamente en el 
derecho del prescribiente declarado judicialmente. En el marco teórico se desarrolla la 
teoría pertinente a La garantía hipotecaria y la Prescripción adquisitiva de dominio, en 
el Capítulo I se desarrolló la parte general de la investigación referido al planteamiento 
del problema, problemas generales y específicos, objetivos generales y específicos, en el 
Capítulo II se desarrolla en marco teórico en el que se hizo una búsqueda de material 
reciente y de mucha importancia para la investigación, tomando en cuenta los 
antecedentes, la hipótesis planteada, asimismo las categorías de estudio que nos 
permitieron conocer y comprender en profundidad el tema de la investigación, el 
Capitulo III está referido al método que se utilizó en el presente estudio, también 
tenemos el capítulo IV concerniente al desarrollo temático de acuerdo a las categorías 
de estudio e información pertinente, por último el Capítulo V en el que se desarrolla los 
resultados y el análisis de los hallazgos.  La investigación es cualitativa documental, la 
discusión de los resultados se realizó a través de 1a argumentación jurídica en base a los 
VII 
 
datos teóricos y facticos. La hipótesis fue validada y la principal conclusión fue: La 
garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble genera 
implicancias directamente al derecho del prescribiente declarado judicialmente. La 
garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble genera 
implicancias directamente al derecho del prescribiente declarado judicialmente. 
Palabras clave: Garantía hipotecaria, prescripción adquisitiva de dominio, propietario 
registral no poseedor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
VIII 
 
ABSTRACT 
The present investigation has as a general objective, to analyze the implications 
generated by the mortgage guarantee of the registered owner who does not possess the 
real estate against the right of the prescribing judicially declared. 
The specific objectives are related to knowing the opinion of the Real Rights experts 
of the province of La Convención in Cusco, on the implications generated by the form 
of resolution of the mortgage guarantee processes of the registered owner who does not 
possess real estate to the right of the judicially declared prescriptor and specify the 
Peruvian doctrine and jurisprudence regarding the conflicts of the legal categories: 
Acquisitive Prescription of Ownership of real estate and Real Estate Mortgage. It was 
postulated as a hypothesis that: The mortgage guarantee of the registered owner who 
does not possess real estate has direct implications in the right of the prescribing 
judicially declared. In the theoretical framework, the theory pertaining to the mortgage 
guarantee and the purchasing prescription of domain is developed, in Chapter I the 
general part of the investigation referred to the approach of the problem, general and 
specific problems, general and specific objectives, was developed in the Chapter II is 
developed in a theoretical framework in which a search for recent material and of great 
importance for the investigation was made, taking into account the background, the 
hypothesis raised, as well as the categories of study that allowed us to know and 
understand in depth the subject. of the investigation, Chapter III referred to the method 
used in the present study, we also have chapter IV concerning the thematic development 
according to the categories of study and pertinent information, finally chapter V in 
which the results are developed and analysis of the findings. The research is qualitative 
documentary, the discussion of the results was carried out through legal argumentation 
based on theoretical and factual data. The hypothesis was validated and the main 
IX 
 
conclusion was: The mortgage guarantee of the non-possessor registered owner of real 
estate generates implications directly to the right of the prescribing judicially declared. 
The mortgage guarantee of the registered owner who does not possess real estate 
generates implications directly to the right of the prescribing judicially declared. 
Keywords: Mortgage guarantee, domain acquisition prescription, non-possessor 
registered owner.
X 
 
Capítulo I: Introducción 
 
1.1 Planteamiento del Problema   
La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad debido en el 
transcurso en el tiempo, y así lo establecen los artículos 950° y 951° del Código Civil. 
Es una forma de adquirir un bien porque se produce en transformación de poseedor en 
propietario de un bien a través del transcurso del tiempo, mediante la prescripción 
adquisitiva de dominio, lo que se busca es el reconocimiento como propietario de un 
inmueble a aquel que ya lo tuvo, utilizándolo como si fuera el verdadero propietario, 
dentro del plazo señalado por la ley.  
La prescripción adquisitiva puede realizarse en vía judicial o en vía notarial, y es 
un modo de adquirir la propiedad muy utilizado en nuestro país, sin embargo en la 
realidad suele  ocurrir que  el propietario registral no poseedor del bien, lo afecte 
mediante gravámenes, situación que afectará directamente al derecho del prescribiente 
declarado judicialmente, frente a ello se presenta  las siguientes interrogantes: ¿Qué 
implicancias genera estos gravámenes  sobre el bien inmueble materia de prescripción 
realizados intencionalmente por el propietario, al derecho del prescribiente?,  ¿Es 
posible  que la garantía real interpuesta sobre el bien inmueble, se ejecute sin tener en 
cuenta el derecho del poseedor?  
Esto es posible porque el propietario registral del inmueble prescrito no está 
impedido a constituir gravámenes para asegurar alguna obligación propia o a favor un 
tercero, como su derecho natural. 
Por lo tanto, en un proceso judicial el poseedor obtiene el bien inmueble por una 
declaración judicial, contenida en una sentencia firme siendo así quien declare e 
11 
 
inscriba su derecho de propiedad y por consecuencia se cancela el asiento registral del 
anterior propietario (art. 952° Código Civil) y se inscribe el nuevo nombre del 
adquiriente. 
El artículo 952°, señala “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar 
juicio para que se declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título 
para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a 
favor del antiguo dueño.” El ordenamiento jurídico civil de nuestro país no describe las 
consecuencias de obtener una restricción de propiedad sobre posibles garantías 
hipotecarias, gastos y cargas financieras sobre bienes inmuebles. 
Al respecto, debemos considerar los siguientes puntos de análisis, si las 
publicaciones de registro brindan seguridad jurídica a través de los registros, y el 
contenido de las publicaciones de registro se refiere a nuestro sistema de registro; sin 
embargo, esta seguridad jurídica puede depender de hechos en contrario.  
En cuanto a la diligencia debida de los acreedores consiste básicamente en 
comprobar o verificar que no sólo los propietarios registrados dan la propiedad como 
garantía, sino también asegurarse de que la estructura de posesión vigente en 
cada momento no incluye propietarios indeterminados. 
Por lo manifestado, es pertinente pedir al acreedor que realice diligencias oportunas 
para la comprobación y comprobación pertinente, no siempre acogerse a los principios 
registrales como el de la fe pública. 
También tenemos que tener en consideración, El Decreto Supremo N°006-2006 
sobre vivienda aprueba lo dispuesto en la Ley N°28687 de la legalización de la 
propiedad informal, en el cual se valora el medio para la adquisición de dominios a 
cargo de las municipalidades en su artículo 74° describe la cancelación de cualquier 
12 
 
gravamen, derecho, impedimento u otra situación o impedimento al registro que afecte 
el dominio del nuevo titular, siempre que el titular (acreedor) haya sido notificado y no 
se oponga a la revocación de ese derecho; el efecto de extinción fue  reconocido por el 
propio tribunal registral, es sumamente interesante porque revela el principio del 
período de adquisición retroactivo hasta el momento en que comienza a ser propiedad, 
debe durar sujeto a la revocación de los derechos constituidos por el propietario 
antecesor, hipoteca o de otro modo, si la autoridad administrativa puede revocar los 
privilegios de crédito hipotecario de un procedimiento administrativo, porque así el juez 
pudiera hacerlo, invocando evidentemente al titular del derecho a nulidad por tener un 
interés legítimo, sería conveniente que la ley no había cerrado los ojos ante el hecho de 
que se expusiera el problema y se diera una resolución. 
En la provincia de La Convención, del Departamento del Cusco, el problema 
planteado también se presenta, por lo que el objeto es realizar un análisis de las 
implicancias que genera la  garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de 
bien inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente; en aspectos de que 
este no puede ejercer su derecho de propiedad plenamente ya que primordialmente 
afecta al desarrollo y crecimiento económico del nuevo titular  por la carga de la deuda 
que tiene impuesta, teniendo en consideración que la adquisición de la propiedad de 
bien inmueble es adquirido originariamente, mas no ha sido una adquisición derivada, 
resulta necesario plantear alternativas de solución basadas en doctrina, jurisprudencia y 
derecho comparado. 
Es por lo tanto que, enunciamos como problemas de investigación los siguientes: 
13 
 
1.2. Formulación del problema  
1.2.1 Problema general  
¿Qué implicancias genera la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor 
de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente? 
 
1.2.2 Problemas específicos  
1. ¿Cuál es la opinión de los expertos en materia de Derechos Reales de la 
provincia de La Convención, Cusco, sobre las implicancias que genera la forma 
de resolución de los procesos de garantía hipotecaria del propietario registral no 
poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente? 
 
2. ¿Cuál es la orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la 
problemática del escenario conflictivo de las categorías jurídicas de prescripción 
adquisitiva de dominio de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria? 
 
1.3. Justificación  
1.3.1. Conveniencia 
Resulta conveniente realizar la presente investigación ya que toda la información 
recopilada mostrará el aporte de diferentes doctrinarios y conocedores de derecho ya 
que, es una situación problemática que se presenta   en nuestra realidad nacional, local; 
por lo que, necesita   ser afrontada efectivamente para no tener consecuencias graves, al 
momento de aplicar la norma los administradores de justicia. 
 
14 
 
1.3.2. Relevancia social 
Este presente trabajo de investigación posee relevancia social,  busca solucionar 
conflictos sociales de diversas manifestaciones y dimensiones, referidos a la colisión 
entre la prescripción adquisitiva de dominio y los gravámenes establecidos por el 
propietario no poseedor respecto del bien inmueble, siendo los prescribientes declarados 
judicialmente  quienes serán beneficiados si conseguimos soluciones a futuros 
conflictos que puedan surgir ante los órganos jurisdiccionales, especialmente de la 
provincia de La Convención,  Cusco.  
 
1.3.3. Implicancias prácticas 
Esta investigación pretende analizar el tratamiento de la prescripción adquisitiva de 
dominio y la garantía hipotecaria de propietario registral no poseedor de bien inmueble, 
con la finalidad de proponer alternativas de solución que disminuyan las posibles 
afectaciones de los eventuales derechos de prescribientes. 
 
1.3.4. Valor teórico 
Analizaremos exhaustivamente el tratamiento de la prescripción adquisitiva de 
dominio y la garantía hipotecaria de propietario registral no poseedor a nivel 
doctrinario, jurisprudencial y de derecho comparado con la finalidad de fundamentar 
teóricamente las alternativas de solución que propondremos frente a las posibles 
afectaciones de los eventuales derechos de prescribientes. 
 
15 
 
1.3.5. Utilidad metodológica 
Considero que los efectos de este trabajo investigación puede incentivar y contribuir 
a los investigadores posteriores que realizaran temas de investigación relacionado a la 
prescripción adquisitiva de dominio, ya que la garantía hipotecaria del propietario 
registral no poseedor de bien inmueble en la cual va a seguir consecutivamente el 
enfoque cualitativo será pertinente y método de la fundamentación jurídica contribuirá 
con el objetivo de la presente investigación. 
 
1.4. Objetivos de investigación 
1.4.1. Objetivo general  
Analizar las implicancias que genera la garantía hipotecaria del propietario registral 
no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente. 
1.4.2 Objetivos específicos  
1. Conocer la opinión de los expertos en materia de Derechos Reales de la 
provincia de La Convención, Cusco, sobre las implicancias que genera la forma 
de resolución de los procesos de garantía hipotecaria del propietario registral no 
poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente. 
2. - Precisar   la orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la 
problemática del escenario conflictivo de las categorías jurídicas de prescripción 
adquisitiva de dominio de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria. 
1.5. Delimitación del estudio  
Conceptual: Derechos Reales y Derecho Registral. 
Social: Poseedores prescribientes. 
16 
 
1.5.1. Delimitación espacial 
Geográfica: El ámbito geográfico corresponde al territorio peruano sin embargo los 
datos fácticos se tomarán en la provincia de La Convención, departamento del Cusco. 
1.5.2.  Delimitación temporal  
No tiene delimitación temporal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 
 
Capítulo II: Marco Teórico 
 
2.1 Antecedentes de la investigación  
2.1.1 Antecedente Internacional 
-Título: “La prescripción independiente de la acción hipotecaria dirigida contra el 
tercer poseedor” tesis para optar al Grado Académico de Licenciado en Ciencias 
Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile (2010). 
Autor: Jove Avilés, Alfonso 
Lugar: Santiago de Chile 
Resumen: La presente memoria de prueba, está relacionada con que ha aparecido un 
problema aún inexplorado de la doctrina: la posibilidad de realizar transacciones de 
acciones de forma independiente. En el primer capítulo se analizan las características 
del gravamen, que según el autor están más íntimamente relacionadas con la 
determinación independiente de la limitación, por ejemplo, la autenticidad, el inmueble, 
la prelación, especialmente sus auxiliares. La segunda parte analiza luego esto desde 
varios aspectos de la doctrina y la jurisprudencia, donde los préstamos hipotecarios son 
independientes de la deuda hipotecaria. Una consideración mucho más fundamental en 
varios casos es la existencia de un tercer propietario del inmueble hipotecado, pues en 
este caso es importante el número de prescripciones independientes que determina la ley 
hipotecaria. El tercer capítulo investiga y analiza principalmente el número de 
prescripción independiente de la compañía hipotecaria. Primero, examina la capacidad 
del deudor original para renunciar al estatuto de limitaciones y si esa renuncia se aplica 
al tercero propietario. En este caso, la pregunta es si el plazo de prescripción para los 
deudores individuales debe aplicarse a los terceros propietarios. El último punto, en qué 
18 
 
consiste y cuáles son los argumentos de la posición mayoritaria, se somete al autor para 
su posterior divulgación, la doctrina de la minoría y su fundamento. Además, se han 
presentado algunos argumentos en apoyo de esta última posición. Finalmente, los 
autores concluyen el estudio indicando las conclusiones más importantes derivadas de 
las instituciones analizadas. En base a esto, propone una versión crítica interactiva como 
el camino a seguir para la futura adopción judicial de la doctrina de la minoría.  
Conclusiones: 
- Si es viable que la acción hipotecaria prescriba de forma separada a la acción 
personal emanada del crédito garantizado. Lo anterior, quedo del todo claro una vez que 
se trató el tema de la renuncia a la prescripción efectuada por el deudor personal. Luego, 
en relación con este mismo punto, es posible concluir que la interrupción de la 
prescripción, que perjudica al deudor principal, no lo hace respecto al tercer poseedor de 
la finca hipotecada, conclusión a la que es factible llegar por varias razones, entre las 
cuales destacan el alcance desproporcionado atribuido al principio de que lo accesorio 
sigue la suerte principal, y la determinación del correcto sentido y alcanza de las 
disposiciones aplicables. 
Sin embargo, y no obstante de creer que la postura a la que adhiero tiene más grande 
motivo jurídico, además he podido concluir que no será una tarea fácil revertir la 
doctrina y jurisprudencia, hasta el día mayoritarias. Sostengo lo anterior, 
fundamentalmente, porque existe en nuestra mentalidad jurídica una noción 
injustificada, de acuerdo a la cual, la prescripción es una institución que ampara la mala 
fe del deudor, lo que en la práctica se traduce en que las normas que la regulan deben 
ser interpretadas en forma restrictivas. Lo anterior, es bastante injusto si se estima que la 
interpretación se efectúa de dicha manera respecto del deudor, sin embargo, en forma 
19 
 
amplia cuando se trata de beneficiar al acreedor, lo que es abiertamente contario a los 
principios y nomas del propio Código Civil, puesto que, lo conveniente u odioso de una 
disposición no debe tomarse en cuenta para ampliar o restringir su interpretación 
(Articulo 23). Además, la misma Corte Suprema ha reconocido que “La prescripción 
obedece a una consideración de orden público que no desconoce y ni se aparta de los 
principios de justicia que inspiran los regímenes de derecho y de ley”. (Alfonso, 2010) 
2.1.2 Antecedentes nacionales 
Título: “La prescripción adquisitiva de dominio y su perjuicio por gravámenes del 
propietario registral no poseedor”, tesis para optar al título de Abogado Universidad 
Privada Antenor Orrego. (2015) 
Autor: Ferrer, Mantilla Dino Eduardo  
Lugar: Trujillo  
Resumen: La prescripción es una forma de adquirir bienes inmuebles después del 
vencimiento del plazo establecido en los artículos 950 y 951 de nuestro ordenamiento 
jurídico civil. Es un método de adquirir una propiedad porque lo que se busca es el 
reconocimiento del poseedor en propietario, como en la adquisición de terrenos, en base 
al tiempo transcurrido que el poseedor se convierte en propietario. Utilizar como 
propietario de hecho durante el plazo legal. En efecto, una persona distinta del 
propietario puede en cualquier momento afectar o esperar a que se inscriba en el registro 
público un caso que afecte a bienes inmuebles, como una hipoteca, antes de que el 
usucapiente inicie la prescripción de la adquisición. Afecta directamente al poseedor 
usucapiente. Esto nos llevó a hacernos la siguiente pregunta: ¿existen mecanismos de 
defensa? ¿se puede ejecutar la garantía real recaída sobre el bien inmueble sin importar 
el derecho del poseedor? ¿una vez que se inicia el proceso de prescripción adquisitiva, 
20 
 
el poseedor adquirirá la propiedad con todas las cargas sobre el bien inmueble? Cuando 
comience el proceso de prescripción, el propietario recibirá la propiedad y todos los 
cargos por la propiedad. No hay razón por la que un propietario registrado de una 
propiedad sujeta a la ley de prescripción deba tener una hipoteca para garantizar 
cualquier obligación a favor de un tercero de buena fe. 
Hasta ahora, conceptos tan básicos como el registro y la publicidad han surgido de 
la necesidad de asegurar la firmeza y seguridad jurídica del contrato a través del 
registro, así como el contenido relacionado con la inscripción en el sistema registral de 
mi país. El registro público será un mandato externo permanente y continuo para 
determinadas posiciones jurídicas, regulado por el Estado e implementado a través de 
un órgano operativo, para aumentar la conciencia pública de terceros para proteger sus 
derechos y brindar seguridad jurídica en el tráfico. En este sentido, lo que llamamos 
hipoteca es un derecho de garantía real. El Código Civil también establece que la 
propiedad es prenda en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, 
independientemente de que pertenezca o no a un tercero. La garantía no se carga 
directamente y da al acreedor el derecho de persecución, el derecho de prioridad y la 
venta de los bienes dados en garantía. Al igual que con todos los derechos de seguridad, 
los gravámenes son secundarios a las obligaciones. Este último es clave y tiene vida 
propia: puede vivir sin la garantía. Si el préstamo hipotecario está unido a la obligación, 
el préstamo hipotecario, a su vez, no puede existir por separado. Por lo tanto, la 
transferencia de la propiedad al acreedor es el resultado del registro de la propiedad y no 
una renuncia en forma expresa. Entonces hay una transferencia legal y no una 
transferencia física. Un tercero compró el terreno y, aunque no tenía relación jurídica 
con el inmueble, sabía por el registro de la propiedad que el inmueble estaba 
hipotecado. Aunque se da por sentado que la escritura es válida y la hipoteca se te 
21 
 
asigna oficialmente, afecta a la seguridad jurídica que exista un registro adicional de la 
propiedad que apunte en contra de la hipoteca y compra. 
III Para el acreedor diligente, la inferencia que se desprende de esta doctrina puede 
interpretarse en el sentido de que no solo debe ser diligente en la verificación y 
comprobación del propietario y del titular que se encuentra registrado, sino también. 
Tenga la seguridad de que no hay un poseedor usucapiente. Entonces corresponde exigir 
a la institución hipotecaria que realice las diligencias necesarias para verificar, y no 
basta que se sigan en todos los casos los principios del registro de la propiedad, como 
generalmente se acepta, o acogerse a los principios registrales, sino que los hechos 
deben predominar la facticidad del poseedor. 
Conclusiones: 
El poseedor se va ver perjudicado por las garantías reales que haya realizado el 
propietario registral de mala fe, ya que cuando el juez le otorgué la propiedad al 
prescribiente, este lo va adquirir con todas las cargas y gravámenes que se encuentre el 
bien. 
Nada impide que el titular registral afecte el bien con una garantía real como es en 
este caso una hipoteca, lo cual afectaría directamente al poseedor prescribiente. 
por otro lado, el poseedor al ser declarado propietario este podrá acudir al poder 
judicial para demandar la nulidad de la hipoteca que se han constituido en el transcurso 
del proceso. (Eduardo, 2015) 
-Título: “La prescripción adquisitiva de dominio como forma de extinción de la 
hipoteca” tesis para optar título Abogado de la Universidad Nacional de Piura. (2017) 
Autor: Yangua Sandoval, Derbib Lorenzo  
22 
 
Lugar: Piura 
Resumen En nuestra normativa civil vigente aún no están claramente organizadas, 
y/o establecida las consecuencias de la prescripción adquisitiva en cuanto a la hipoteca 
y demás gravámenes; Derechos de préstamo hipotecario, cuyo acreedor otorgó a los 
acreedores, han establecido una confrontación con los derechos de propiedad del 
usucapiente; El propósito del estudio es proporcionar soluciones legítimas a medidas 
controvertidas del acreedor hipotecario y el usucapiente.  
Conclusiones: 
La hipoteca válidamente constituida, otorga al acreedor hipotecario los derechos de 
persecución, preferencia y venta extrajudicial del bien hipotecado, no obstante, estos 
derechos, no son absolutos, pues se encuentra su limitación en alguna disposición 
diferente de la ley incompatible que este en poder de un tercero adquiriente. En efecto 
en el artículo 1117° del código civil señal: “el acreedor puede exigir el pago al deudor, 
por la acción personal; o al tercer adquiriente del bien hipotecado, usando de la acción 
real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de 
dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que este en poder de un tercero, 
salvo la disposición diferente de la ley.”  
El efecto de extinción de  cargas  y gravámenes que produce la prescripción 
adquisitiva de dominio, llamado en doctrina como “Usucapio Libertatis”, no ha sido 
reconocido expresamente en el código civil peruano; sin embargo, este efecto no está 
prohibido  en nuestro ordenamiento jurídico, pues en la vía administrativa está  previsto 
el decreto supremo N°006-2006-Vivienda , que aprueba el reglamento de la Ley 
N°28687, ley de formalización de propiedad informal, en el cual se contempla el 
procedimiento de la prescripción adquisitiva de dominio a cargo de las municipalidades 
23 
 
y en su artículo 74° se ha dispuesto la cancelación de cualquier derecho, carga, 
gravamen u otra circunstancia u obstáculo registral que afecte el dominio del nuevo 
propietario, que siempre que el titular del gravamen haya sido notificado y no  se 
hubiera opuesto a la cancelación del mismo; efecto extintivo que  ha sido reconocido 
por el propio tribunal registral. (Yangua, 2017) 
-Título: “Efectos de la prescripción adquisitiva de dominio frente a la garantía 
hipotecaria inscrita”, tesis para optar el título profesional de Abogada en la Universidad 
Nacional de Trujillo. (2013) 
Autor: Moreno Gupioc, Paula Marilyn y Valverde Utrilla, Betsy Katherine 
Lugar: Trujillo 
Resumen: En nuestro ordenamiento jurídico existen dos figuras que son esenciales 
para el tráfico legal y el desarrollo del país. Definir tanto la prescripción adquisitiva 
dominio de inmuebles como las garantías hipotecarias los dos Derechos Reales: es una 
forma primitiva de convertirlo en un incentivo que favorezca a los beneficiarios que 
usan y cuidan el inmueble, no permitiéndole poner dinero en la economía. El estatus de 
propietario real eventualmente se convirtió en el estatus de ley y estaba destinado a 
terminar con el interminable debate sobre la propiedad de los bienes; se estableció para 
proteger adecuadamente los intereses de los prestamistas al mismo tiempo que 
promovía el desarrollo del crédito, que era un factor esencial en el crecimiento 
comercial, industrial y económico. 
Conclusiones: 
En nuestra legislación, los efectos de prescripción adquisitiva de dominio tramitada 
en sede judicial solamente establecen el efecto adquisitivo de la propiedad, que acarrea 
la pérdida del derecho de propiedad por parte del anterior titular, no obstante, en sede 
24 
 
administrativa, se puede realizar el levantamiento de gravámenes que afectan el bien. Es 
así que, los actos jurídicos como la hipoteca que se constituyen en base a la información 
que brinda el registro se encuentran amparados por el artículo 2014° del Código Civil, 
que contempla el principio de buena fe registral; por los que, el acreedor hipotecario no 
se ve afectado si existe un cambio en la titularidad del bien. 
En la vía judicial, como efecto de la declaración de propiedad de prescripción 
adquisitiva de propiedad se regula solamente la cancelación del asiento registral del 
antiguo propietario, mas no se pronuncia sobre el levantamiento de cargas y gravámenes  
(hipoteca), pues esta figura es regulada por su propia normatividad, esto es, El Código 
Civil, que señala el artículo 1122° las causales para su extinción; situación diferente a la 
ocurrida en la vía administrativa que sin tener en cuenta el articulo citado, ampara la 
posibilidad  de levantar gravámenes, como la hipoteca. (Moreno & Valverde , 2013) 
2.1.3. Antecedentes Locales  
Realizada la revisión de la bibliografía en la zona no se ha podido verificar que 
existan estudios relacionados con el tema “Garantía hipotecaria del propietario registral 
no poseedor de bien inmueble y el derecho del prescribiente declarado judicialmente”.  
2.2 Bases teóricas 
La garantía hipotecaria  
Concepto de hipoteca: 
Derecho real que grava un bien inmueble se denomina hipoteca y se inscribe en 
el registro de la propiedad.  
El bien permanece en manos del propietario mientras éste cumpla con 
sus obligaciones, de lo contrario el acreedor puede ejecutar el gravamen.  
25 
 
Un préstamo hipotecario es la transferencia de derechos de propiedad como 
garantía de un préstamo u otras obligaciones. Actualmente, es el método más 
común de financiación de transacciones inmobiliarias. El deudor es una persona que 
transfiere derechos de propiedad al acreedor hipotecario.  
Un acreedor hipotecario suele ser una institución financiera, un proveedor de 
un préstamo u otro interés a cambio de una garantía. Por lo general, los préstamos 
hipotecarios se pagan a plazos, incluidos los intereses y la cantidad prestada. Si el 
deudor no paga, se ejecuta la hipoteca, lo que da al deudor la posibilidad de exigir el 
pago inmediato de la totalidad de la deuda. 
 Caracteres: 
 La hipoteca es un derecho indivisible, accesorio, inmobiliario y especial  
 
a) Indivisible: El artículo 1102º del Código Civil ha tenido en cuenta esta 
característica al disponer que la hipoteca es indivisible y subsiste íntegramente sobre 
todos los bienes hipotecados b) Accesorios: La hipoteca es accesorio del crédito 
garantizado. El mismo artículo 1097° del Código Civil recoge este principio al disponer 
que la hipoteca se considera garantía del cumplimiento de cualquier obligación por sí o 
por un tercero. c) Inmobiliario: Jurídicamente la hipoteca solo recae en bienes 
inmuebles d) Especial: La peculiaridad de la hipoteca tiene dos formas: tiene una 
característica especial en la propiedad y especial en el Crédito (Avendaño, 2008) 
Requisitos:  
“En nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1099° del Código Civil indica los 
siguientes requisitos para la valides de la hipoteca: primero; que sea constituida por el 
propietario del bien o por quien está autorizado por ley, segundo; que el gravamen sea a 
26 
 
cantidad determinada o determinable; tercero; que se inscriba en el registro”. 
(Avendaño, 2008) 
 
Constitución por el propietario: 
“El inciso 1 del artículo 1099° menciona como un requisito de validez de la 
hipoteca, que se afecte el bien inmueble de propietario o quien este autorizado para ese 
efecto conforme lo establecido en la ley generalmente se hipoteca el derecho de 
propiedad, y por lo tanto el que constituye debe ser necesariamente el propietario o el 
que está autorizado por ley” (Avendaño, 2008) 
Inscripción:  
Toda hipoteca debe inscribirse en registro ya que es un elemento constitutivo del 
derecho real de hipoteca, si no se inscribe no hay derecho real de hipoteca, sin la 
inscripción hipotecaria solo habrá un contrato hipotecario, pero no derecho real de 
hipoteca (Avendaño, 2008) 
La prescripción adquisitiva de dominio.  
Concepto: 
Según el artículo 950° del código civil:   
La propiedad se adquiere en pleno dominio con posesión, publica, continua, pacifica 
por el plazo de diez años. Se adquiere dentro de cinco años existiendo algún título y 
buena fe. 
De acuerdo con los principios portugueses, a menos que se especifique lo contrario, 
la propiedad u otros derechos de propiedad reservados por un período determinado dan 
derecho al propietario a realizar sus actividades. En cuanto a la forma originaria de 
27 
 
adquisición, entonces el uso según este principio es un efecto de posesión, un efecto 
posible, porque el beneficiario adquiere el derecho no por el derecho del dueño anterior, 
sino a pesar de él. probablemente no sea necesario ya que puede realizarse posesión sin 
usucapión (Soares, 2017) 
Como se mencionó anteriormente, podemos referirnos a la definición de la 
usucapión, como la forma de adquirir un derecho de propiedad mediante posesión de un 
bien inmueble en el tiempo, cumpliendo lo prescrito por la norma. 
 
Requisitos: 
 Continua 
La posesión continua, sucede con el tiempo sin interrupciones ni lagunas. El 
poseedor debe encontrarse en posesión permanente en uso del bien y comportarse, como 
un dueño, cuidadoso y diligente, en todas las formas aceptables  
Sin embargo, a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo, ya que no 
es necesario la permanencia, más por el contrario basta con probar el ejercicio de los 
atributos de la propiedad como: usar y disfrutar desde el tiempo inicial y otro posterior 
presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio. (Schreiber, 2011) 
 Pacífica 
En cuanto al derecho de uso pacífico, es relativo, porque en estos casos el titular 
acude a la defensa del derecho de uso, porque la ley prevé tal tutela. 
 Pública 
Según (Bullard, 1987) 
 
28 
 
La posesión publica, hace referencia que no debe temer de su posesión sea 
conocida, debe como real dueño, con naturalidad que le daría tener un derecho 
legítimo. Por lo tanto, no adquirirá quien subrepticiamente se introduce en el 
inmueble y esta permanece oculto en una habitación del mismo con tal de que el 
propietario no lo descubra. 
 
La posesión publica se refiere al uso de cualquier característica (uso y disfrute) de la 
propiedad que puede ser observada por quienes viven cerca o pasan por la propiedad. 
- Como propietario 
Los poseedores directos tales como arrendatarios, usuarios, deudores, custodios y 
depositantes quedan por tanto exentos de tener este derecho. (Schreiber, 2011) 
En conclusión, se puede decir que para que el poseedor la obtenga por prescripción, 
no debe usar solamente una propiedad del inmueble, sino actuar como si fuera dueño.  
 
La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe 
“Ya nos referimos líneas arriba sobre la prescripción adquisitiva de dominio larga o 
de mala fe, la cual requiere del paso de 10 años (cumpliendo los requisitos establecidos) 
para su configuración. Ahora nos vamos a tratar, brevemente, respecto a la prescripción 
adquisitiva de dominio corta o de buena fe, la cual requiere del transcurso de cinco 
años” (Vasquez, 2003) 
El justo título y la buena fe 
“En general, el justo título puede ser considerado como un bien jurídico constitutivo 
que reúne todas las condiciones prescritas por la ley, cuyo objeto es la transferencia de 
29 
 
la titularidad de los bienes; pero acreditada por la ausencia del cedente de dicha 
disposición de los bienes, y sin embargo es la causa legal para la posesión del 
prescribiente” (Vasquez, 2003) 
De lo dicho, vemos la característica clave del título justo, es decir, el título se efectúa 
solo por las cualidades personales del cedente, en lugar de satisfacer todas las demás 
condiciones, de conformidad con la ley, para transferir la propiedad.   
Con lo referente a la buena fe, “el poseedor tiene que haber actuado teniendo la 
convicción de ser legítimo propietario del inmueble que está poseyendo. Conviniendo 
que hay que precisar que la buena fe no solamente es un estado anímico o subjetivo, 
también tiene que corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es el justo título de 
que anteriormente tratábamos. Faltando el justo título no existiría aclaración racional 
respectos de fenómenos anímicos” (Schreiber, 2011) 
Sin embargo, “cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva de 
plazo corto que es de cinco años será necesario contar con una buena fe subjetiva 
(Creencia) y también como una buena fe objetivo (comportamiento) ya que el 
adquiriente creerá (buena fe subjetiva) del quien recibe el bien, tiene poder y facultad de 
disposición para que lo pueda transferir, en base al justo título utilizado para celebrar el 
presente negocio jurídico (buena fe objetivo). Cabe mencionar que el justo título es 
causa de creencia de que se adquiere de quien tiene la facultad y le poder 
verdaderamente de disposición para transferir el inmueble” (Schreiber, 2011) 
 
2.3  Marco conceptual  
Propiedad: 
30 
 
“El hecho o circunstancia de que alguien es dueño de algo y puede disponer 
de él dentro de la ley. (Léxico, 2021) 
 
Posesión: 
“Hecho jurídico que produce consecuencia jurídica y consiste en que una 
persona tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño” (EcuRed, 2021). 
 
Gravamen: 
“En latín, gravamen es una carga u obligación que se aplica a la propiedad. 
Hipoteca: 
“Leyes que obligan a los bienes inmuebles a garantizar el cumplimiento 
de obligaciones o el pago de deudas. 
 2.4 Hipótesis de trabajo 
La garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble genera 
implicancias directas al derecho del prescribiente declarado judicialmente. 
2.5. Categorías de estudio  
En los estudios cualitativos como la presente, busca conocer y comprender 
en profundidad la realidad que se investiga. (…) A diferencia del enfoque 
cuantitativo, los estudios cualitativos no buscan medir el fenómeno a través 
de sus variables, razón por la cual no es necesario operacionalizarlas, por el 
contrario, en los estudios cualitativos se precisan identificar las categorías 
de estudio que permitirán ahondar en el conocimiento y comprensión de la 
realidad investigada. (Castro Cuba, 2019) 
 
31 
 
CATEGORÍAS SUBCATEGORÍAS 
 -Concepto de hipoteca 
 
 -Caracteres 
  
La garantía hipotecaria  -Requisitos 
  
 -Constitución por el propietario  
  
 -Inscripción 
 -Concepto 
 
  
 -Requisitos 
La prescripción adquisitiva de 
 
dominio 
-La prescripción adquisitiva de dominio                 
corta o de buena fe 
 
             -El justo título y la buena fe 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
32 
 
Capítulo III: Método 
3.1 Diseño Metodológico 
Tipo:  
Socio Jurídica, que estudia las normas o instituciones jurídicas, busca un 
acercamiento entre el sistema normativo y realidad social de la norma (Castro 
Cuba,2019, p.39) 
Enfoque:  
El estudio será cualitativo documental porque “utilizará datos sin mediciones 
numéricas, se enfocará en una situación o fenómeno jurídico específico; referido a las 
categorías de estudio de prescripción adquisitiva de dominio y el derecho de gravar del 
propietario no poseedor, lo cual se describirá a partir de la información, 
revisión sistemática (normas jurídicas, doctrina, jurisprudencia) y estrategias” 
(Fernández, Urteaga y Verona, 2015, p.18-19). 
También realizaremos entrevistas a los expertos en materia de Derechos Reales sobre 
la forma la forma de resolución de procesos de prescripción adquisitiva de dominio del 
prescribiente frente a la garantía hipotecaria respecto de los bienes con gravámenes 
(garantías hipotecarias), así como analizaremos la información conforme a lo 
mencionado.  
3.2. Diseño contextual 
3.2.1. Escenario espacio temporal 
En cuanto al escenario espacio temporal, corresponde al territorio del Perú y al 
período de vigencia de las normas analizadas. 
3.2.2. Unidad(es) de estudio 
Con lo referente a la unidad de estudio, la obtendremos de los datos de: 
33 
 
- Las entrevistas realizadas a 11 Abogados expertos en materia de Derechos 
Reales y Derecho Registral de la provincia de la Convención. 
- Así mismo del análisis realizado entre; textos, artículos científicos y de 
estudios, se consideraron a 28 autores, sobre la prescripción adquisitiva de 
dominio. 
 
3.2.3 Técnicas e instrumentos de recolección de datos   
Las técnicas de recolección de datos que se utilizaran: 
- Análisis de textos  
 
Se analizarán textos específicos, como artículos científicos, estudios y materiales 
científicos físicos y virtuales, para profundizar la investigación y lograr los objetivos de 
la investigación. 
- Entrevistas a abogados, operadores de Derecho especializados, expertos 
en materia de Derechos Reales y Derecho Registrales. 
Dirigidas a: 
 Abogados 
 Registradores Públicos 
Los instrumentos de recolección de datos que utilizaremos: 
-Formato de análisis de textos. 
-Guía de preguntas para las entrevistas. 
Descripción de los instrumentos  
Respecto a los instrumentos de recolección de datos estos tendrán datos básicos de 
identificación, también conceptos analíticos a las categorías y subcategorías, también las 
observaciones correspondientes. 
34 
 
Plan de análisis de datos  
El procedimiento de recolección de datos se desarrollará en dos etapas: la 
recolección y selección de datos y su análisis cualitativo. 
El análisis de los datos fácticos y la información teórica obtenida de la revisión 
bibliográfica en la categoría de investigación se realizará de acuerdo con los métodos de 
investigación cualitativos aplicables en la legislación, utilizando el razonamiento legal 
para lograr los objetivos de la investigación. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
35 
 
Capitulo IV: Desarrollo Temático 
4.1. La garantía hipotecaria 
La garantía hipotecaria, desde el punto de vista jurídico, es un instrumento legal o 
convencional anexo a la obligación, en el cual es un medio que asegure y proteja contra 
algún riesgo la obligación adquirida por una determinada persona, en el cual el acreedor 
adquiere una seguridad respecto al cobro efectivo de su crédito en tiempo y forma. 
Empero, La garantía reconoce que las diferentes modalidades deben al mismo tiempo 
defender adecuadamente a los acreedores y estos otorguen préstamos, ya que este es un 
factor decisivo en el desarrollo del crecimiento comercial, industrial y económico. Por 
lo tanto, las acciones y procedimientos y medidas legal son para defender sus derechos, 
como las mismas obligaciones, de otorgar privilegios a los acreedores otorgados. El 
deudor reducir su patrimonio, en perjuicio del acreedor, incumpliendo varias de sus 
obligaciones frente al acreedor; Sin embargo, no solo debido a los cálculos de los 
deudores, sino también en muchos casos útiles, el cumplimiento de las obligaciones 
puede interrumpirse. Luego debe pagar el crédito y esta obligación de proporcionarlo 
como una adición. La seguridad es muy importante para los préstamos. Como ha 
cumplido necesariamente la obligación de que se trate, aumenta y disminuye su interés, 
no necesariamente el interés presuntivo, si la obligación se cumple oportunamente. 
Cabe señalar que el crédito es un sistema indispensable en una sociedad de consumo y 
se utilizan muchas herramientas para convencer a las personas de pedir dinero prestado 
para adquirir bienes o servicios; por ejemplo, las ventas a plazos de bienes en la 
sociedad moderna requieren necesariamente garantías, por lo que el vendedor no puede 
pagar sin una garantía y a plazos, significa que el sujeto carece de adquirir propiedad. 
Siempre que esté debidamente asegurado por un garante o una garantía real, tiene la 
capacidad de completar la transacción. (Moreno & Valverde , 2013) 
36 
 
Para entender que la garantía hipotecaria se basa en bienes inmuebles, se establece 
que la propiedad hipotecada no deja el título hasta que se vence la deuda (que puede no 
ser vencida). Si el deudor no paga, el acreedor tiene derecho a ejecutar el préstamo 
inmobiliario hipotecado. Una vez completada la venta de la propiedad, se pagan el 
capital, los intereses y las tasas; el saldo (si lo hubiere) queda a favor del deudor 
(Ordoñez, 2016).  
El derecho real convencionalmente constituido como accesorio de un crédito 
determinado en función de garantía por un monto expresado en dinero, que recae sobre 
una cosa inmueble especialmente individualizada, que queda en poder del constituyente 
y que debidamente registrado en caso de incumplimiento del débito, da derecho al 
acreedor a perseguir la cosa en poder de que se encuentre, ejecutarla y cobrarse con lo 
producido con prelación sobre los demás acreedores (Ordoñez, 2016). 
Las garantías hipotecarias son importantes en el crecimiento social ya que la cantidad 
de garantías aumenta el crédito y asegura la movilización de las propiedades que es la 
fuente de su desarrollo. Nuestro ordenamiento jurídico actualmente en sus artículos 
1091° al 1131°, acepta las siguientes garantías reales:  
 La anticresis 
 La hipoteca  
 Derecho de retención (Código Civil).  
Sin embargo, el presente estudio se avoca a la garantía hipotecaria.  
4.1.1. La hipoteca  
a) Doctrina: 
Una garantía de buena fe e indivisible en la que el prestatario entrega los bienes 
inmuebles para el pago de la deuda sin ejecutar el componente presente, donde el 
37 
 
deudor hipotecario le permite ejecutar la propiedad y venderla en cualquier momento, 
para pagar la deuda y a otros acreedores.  
Por su parte (Cabanellas, 1983) “es el derecho real constituido en seguridad de un 
crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continuan en poder de un deudor”  
También (Avendaño, 2008)que señala: 
La hipoteca es un Derecho real de garantía. El Código Civil en su artículo 1097°: 
Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de 
cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la 
desposesión y otorga al acreedor los Derechos de persecución, 
preferencia y venta judicial del bien hipotecado (Código Civil, 1984).  
Es una garantía real e indivisible, un gravamen que se impone sobre los bienes y 
inmuebles del deudor y da derecho al acreedor a realizar remate de los bienes 
encontrados en poder del deudor. Si el deudor no paga la deuda. (Alvaro, 1959) 
Una hipoteca es la mayor garantía real. Si, el deudor se beneficia de no ser privado 
de los bienes del reclamante, no se impone a sí mismo la responsabilidad que pudiera 
derivarse de la retención de bienes ajenos a título de hipoteca, hay que añadir 1. Los 
bienes inmuebles generalmente conservan el valor comercial. Los gravámenes incluyen 
el valor del seguro y de la expropiación de la propiedad (artículo 1101) y 3. El derecho a 
reclamar está garantizado, por lo que, en caso de impago, el acreedor tiene posibilidades 
muy altas de cobrar su préstamo mediante el inmueble. (Ferrer, 2015) 
 (Cuadros C. , 1995) señala algunas características de la hipoteca: 
b) Es un derecho real. - Establece que los derechos reales son normas jurídicas 
de propiedad de bienes que satisfacen las necesidades materiales y 
38 
 
espirituales de las personas. Es usado por el dueño y otros según su valor de 
conservación y muestra derechos de propiedad sobre otros bienes. Es un 
derecho de propiedad sobre bienes ajenos, pues en los derechos reales de 
garantía se transfiere en favor del acreedor las facultades de enajenar el bien 
materia de gravamen. 
c) Es un derecho accesorio. - Se refiere a una hipoteca como garantía de un 
préstamo, sin la cual el préstamo definitivamente no está garantizado. Una 
hipoteca es un tipo de garantía adjunta al préstamo que garantiza. 
d) Es un derecho inmobiliario. - Este tipo de préstamo hipotecario sólo puede 
emitirse sobre bienes inmuebles. Según el dogma clásico, nuestro Código 
Civil de 1984 establece que "por hipoteca se afecta un inmueble en garantía 
del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero”. 
e) Es un derecho indivisible. - Por lo general, se coloca un gravamen sobre la 
propiedad que contiene la garantía y la obligación completa, artículo 1102°, 
una disposición destinada a determinar que la garantía no se divida y afecta a 
todo o todas las propiedades sobre las que recae. 
4.1.2. Las formalidades de la hipoteca 
Hay diferencias sustanciales entre forma y formalidad de los actos o negocios 
jurídicos; “toda declaración requiere de una forma externa (o sabida en ausencia de ella) 
que refleja la voluntad; sin embargo, no todo negocio reclama de formalidad” (Lohaman 
citado por Aliaga, 2008). En lo referente del “principio de libertad de forma prescrito en 
el artículo 143° del Código Civil, el acto o negocio jurídico también puede 
exteriorizarse a través de diferentes formas; excepción hecha del silencio que importara 
manifestación de Voluntad cuando por ley o por acuerdo de las partes se les designa ese 
39 
 
significado. Conforme a lo establecido en el artículo 1098° del código civil la 
formalidad de la hipoteca, se constituye por escritura pública, salvo disposición 
diferente de la ley, Es decir, la escritura pública o aquella prevista por la ley como son 
documentos privados con firmas legalizadas, formularios registrales, etc. El artículo 
1098° del Código Civil está determinado oficialmente por la constitución de la hipoteca, 
por ello no sanciona su invalidez o incumplimiento, pero de acuerdo con el Artículo 
144° del Código Civil, el documento extendido tendrá solo valor como un medio de 
prueba. Si la constitución de la hipoteca se registra en el registro, solo será eficiente de 
obligaciones entre las partes, porque la existencia legal de un préstamo hipotecario es un 
derecho real, esta debe ser inscrita en Registros (artículo 1099|°del Código Civil) siendo 
la inscripción una condición para la existencia de la hipoteca. (Aliaga, 2008) 
Los requisitos para su validez:  
Según el artículo 1099° del Código Civil vigente, son requisitos para la validez de la 
hipoteca: 
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto 
conforme a ley.  
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. 
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba 
en el registro de la propiedad inmueble.  
4.1.3. Los bienes sobre los que recae la hipoteca: 
Según el artículo 1100° del Código Civil, “la hipoteca debe recaer sobre inmuebles 
específicamente determinados”. Para determinar qué bienes pueden darse en hipoteca y 
cuáles son mejores, y respecto a otros la doctrina, los que el conjunta de normativas les 
faculte de publicidad (Ferrer, 2015) 
40 
 
Esto incluye la creación de un mecanismo para publicitar a terceros (distintos de los 
propietarios legales) que no tienen una relación legal con la entidad o que pueden 
cumplir con estas condiciones legales. El gravamen puede extenderse a cualquier 
propiedad o derecho sobre la propiedad que haya sido hecho público por el 
ordenamiento jurídico de que se trate. Se puede embargar el instrumento de hipoteca 
sobre cualquier propiedad o derecho otorgado bajo la ley aplicable, lo prescrito en los 
articulos  140° y 219° del C.C. estos que regulan el objeto de los negocios juridicos 
(Yangua, 2017) 
4.1.4. La extención de la hipoteca en cuanto al bien 
Según el articulo 1101° del Código Civil, regula la especialidad de la hipoteca en 
cuanto al bien. “La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien 
hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la 
expropiación, salvo pacto distinto”. Sin acuerdo, el gravamen se aplica a todos los 
miembros asociados y se reemplaza de acuerdo con las propiedades dadas en prenda; 
también se le conoce como "prórroga natural de la hipoteca". Cuando decimos bienes 
integrantes, son bienes que no se pueden separar sin destruir, dañar o modificar, los 
bienes y sobre los cuales no se pueden aplicar derechos individuales. Las partes 
integrante conforme lo señala el artículo 889° del Código Civil, siguen la condición 
jurídica del bien al que se integran, salvo que la ley o contrato permita su diferenciación 
o separación. Asimismo el artículo 888° del mismo cuerpo normativo define a los 
bienes accesorios, “que sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a 
un fin económico u ornamental con respecto a otro bien”. Las partes accesorias, a 
diferencia de las partes integrantes, pueden separarse temporalmente del principal para 
servir al propósito económico de la otra parte y, como resultado, la parte accesoria 
pierde su estado. En cuanto al monto de la indemnización asegurada y de expropiación, 
41 
 
si los bienes hipotecados están asegurados y ocurre un siniestro o de grado, se 
considerará imponible la indemnización correspondiente, es decir, en la medida en que 
el monto de la indemnización sustituya a los bienes hipotecados. 
 4.1.5. Indivisibilidad de la hipoteca: 
El artículo 1102° del Código Civil señala: “La hipoteca es indivisible y subsiste por 
entero sobre los bienes hipotecados”, sin embargo las partes pueden pactar lo contrario, 
siendo lógico este hecho. Becerra, señala que esto sugiere que la indivisibilidad en 
realidad no afecta la calidad de la hipoteca, sino su integridad como derecho de garantía 
para pagar la deuda original. Dado que son indivisibles para cada parte de la hipoteca, 
deben pagar todas las partes de la deuda. 
4.1.6. La prohibición del pacto comisorio: 
El artículo 1111° del C.C. prescribe: “Aunque no se cumpla la obligación, el 
acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo el 
pacto en contrario”. Según este artículo, un contrato de cesión es un acuerdo entre el 
acreedor y deudor hipotecario en el que se estipula que la deuda se pagará mediante la 
toma adquision del inmueble en caso de incumplimiento. Este principio normativo tiene 
por objeto evitar las pérdidas y daños que puedan sufrir el  deudor hipotecario o dueño 
del bien por el acreedor hipotecario ante el incumplimiento de la obligacion.  
4.1.7. Reducción del monto de la hipoteca: 
Tenemos al artículo 1115° del C.C. “El monto de la hipoteca puede ser reducido por 
acuerdo entre acreedor y deudor. La reducción sólo tendrá efecto frente a tercero 
despues de su inscripción en el registro”. Con referente a este precepto normativo, es 
claro que la hipoteca es divisible, la separación de la hipoteca incidiría en la 
desafectación de cualquiera de los bienes hipotecados originalmente, así se tiene a la 
42 
 
hipoteca no garantice el total de la obligación del acreedor, conforme a lo que prevé el 
art. 1115° del Código Civil, aminorar el costo del mismo gravamen, pues, no viene a ser 
desafectación de cualquiera de los bienes gravados originalmente.  
 El capital 
Los préstamos ofrecidos y financiados son el monto principal del préstamo. Se toma 
como lo más importante de la hipoteca, en referencia al importe de la hipoteca, porque 
el inmueble responderá a la posibilidad de cumplir con la garantía correspondiente al 
importe del capital, quizás el valor del inmueble no permita hacerlo. 
 Los intereses 
La tasa de interés depende del préstamo principal. Por tanto, bajo estos criterios 
adicionales, la garantía hipotecaria paga los intereses devengados del préstamo. En 
resumen, el interés es un pasivo secundario. En principio, el tipo de interés debe constar 
en los documentos de gravamen y en los registros públicos, a fin de que los terceros 
tengan conocimiento de la responsabilidad sobre los bienes hipotecados y, en caso de 
garantia sea determinable. 
4.1.8. Los derechos del acreedor hipotecario 
a) El derecho de persecución: 
La persecución permite al acreedor ejecutar el bien hipotecado, en caso de 
incumplimiento del deudor, cuando esté en poder de un tercero, la persecución es 
consecuencia de la oponibilidad del derecho real, la situación de hecho es el  
constituyente de la garantía, propietario del bien gravado, ha transmitido la propiedad o 
la posesión de dicho bien, el tercero adquirente ha estado en aptitud de saber, por el dato 
registral que el inmueble estaba hipotecado, sufre entonces en embate del acreedor 
hipotecario a pesar de que no tiene relación jurídica con él, de conformidad con el 
43 
 
artículo  1117. El pago hacia el tercero se acaba con la enajenacion del inmueble 
hipotecado, por el cual es pagado al acreedor. 
b) El derecho de preferencia: 
La hipoteca faculta al acreedor el derecho de preferencia, pues el acreedor cobrará 
primero del resto de acreedores, teniendo en cuenta el costo del bien hipotecado y se 
discute si el crédito hipotecario tiene preferencia ante el crédito simple con el debido 
registro con antelación al crédito hipotecario.  Con lo prescrito en el artículo 2022° del 
C.C. nos da entender que tiene la preferencia el crédito hipotecario, tratándose de 
derechos de diferente naturaleza, son aplicados las disposiciones del derecho común 
(Yangua, 2017) 
c) El derecho de venta judicial 
En cuanto al derecho legal de venta, el propietario finalmente otorga al acreedor el 
derecho de vender la propiedad hipotecada, y el acreedor hipotecario vende la propiedad 
hipotecada de conformidad con los artículos 720 al 724 del Código Procesal Civil. 
Según las investigaciones realizadas por la Superintendencia de Banca y Seguros, la 
ejecución de los bienes hipotecados, demora de 18 a 24 meses, lo que se considera 
excesivo y excede con superar enormemente en el tiempo prescrito por el Código 
Procesal Civil. Como resultado, está surgiendo gradualmente a la autorización jurídica 
para ejecutar extrajudicialmente el bien hipotecado, siempre que esta haya sido 
acordada entre las partes, de ese modo la hipoteca es una garantía perfecta, pues el 
deudor mantiene la posesión de su bien; por su parte el acreedor no obliga al deudor a 
diferencia de la prenda. Debe agregarse aquí. Los bienes inmuebles generalmente 
conservan su valor en el mercado comercial, 2. La hipoteca incluye valor del seguro y 
de expropiación, (artículo 1101°), 3. El derecho de persecución está asegurado, y todo 
44 
 
esto significa que, en caso de incumplimiento, el acreedor tiene una posibilidad muy 
alta de hacer que se pague el crédito (Yangua, 2017). 
4.1.9. Efectos de la hipoteca frente a terceros adquirentes: 
Respecto a los efectos de la hipoteca el artículo 1117° del Código Civil señala: “El 
acreedor puede exigir el pago del deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente 
del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no 
excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien 
que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley”. En relación con 
esto, podemos hablar de la posibilidad que tiene el acreedor de exigir el pago al deudor: 
personalmente o al tercer adquiriente del inmueble hipotecado ejerciendo la acción real. 
En este artículo podemos referirnos a las acciones que puede realizar el deudor 
hipotecario para la devolución del préstamo, lo que también es de esperarse cuando el 
inmueble hipotecado es traspasado a un tercero. De acuerdo con ello, las citadas 
disposiciones prevén que los deudores hipotecarios pueden pagar el préstamo de que se 
trate exigiendo el pago al acreedor en una acción personal y/o al que adquiere el bien 
hipotecado por la acción real. (Yangua, 2017). 
Es factible que se den los siguientes supuestos:  
Primer supuesto: que la propiedad de los bienes dados en hipoteca pertenece al 
deudor, y cuando la obligación está en vigor, los derechos de propiedad 
correspondientes no se transfieran y permanezcan siempre en control del deudor. Ante 
la posibilidad de falta de cumplimiento, el acreedor tiene derecho a ejercer la acción 
personal al deudor. Si el deudor no realiza el pago el acreedor: 1) Puede solicitar la 
ejecución y remate del inmueble hipotecado para recuperar el monto del crédito, que es 
el supuesto más habitual. 2) El acreedor puede solicitar una medida cautelar contra otros 
45 
 
bienes propiedad del deudor, rara vez se prioriza la primera opción y generalmente solo 
se solicita si el gravamen no cubre el monto total de la deuda. Independientemente del 
pago de la garantía, principalmente en el marco de la práctica judicial, la ejecución de la 
garantía se inicia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 720° y siguientes del 
Código Procesal Civil. La deuda finalmente se liquida a través de remate del bien de 
ejecución hipotecaria, pero esto no significa que se sigan la acción real, acción donde el 
acreedor pida ejecutar el bien gravado por el deudor, pues la acción real puede ser 
ejercida contra los bienes de terceros. Dado que la propiedad ofrecida pertenece al 
deudor y el acreedor tiene derecho real sobre esta propiedad.  
En el segundo supuesto que la propiedad inmueble era inicialmente del deudor, pero 
se transfirió al tercer, estando aún vigente la inscripción de hipoteca, desarraigando del 
patrimonio del deudo, respecto a una eventual falta de cumplimiento del acreedor. 1) 
Ejercer la acción personal para exigir el cumplimiento de la obligación al deudor. 2) 
usando la acción real se exige el cumplimiento de la obligación al deudor y al tercero 
que lo adquirió. (Yangua, 2017) 
 La extinción de la hipoteca: 
Es importante diferenciar del derecho real de la hipoteca y tambien la cancelacion de 
inscripcion en registro. Puede que sea muy probable que la obligación haya sido 
extinguida, anulada, no obstante, quede sin cancelar en el registro. Este gravamen no es 
anulado si no se cancela la inscripción.  
La eliminación de la hipoteca es sólo una forma de cumplir formalmente; hasta 
entonces, puede causar algún inconveniente en la disponibilidad del inmueble, pero no 
significa que la hipoteca no haya sido liberada. Después de la cancelación, ya no causa 
efecto alguno. Las causales de la extinción según el artículo 1122° “La hipoteca se 
46 
 
acaba por: 1. Extinción de la obligación que garantiza. 2. Anulación, rescisión o 
resolución de dicha obligación. 3. Renuncia del acreedor. 4. Destrucción total del 
inmueble. 5. Consolidación”. Podemos decir que la extinción de la hipoteca como la 
garantía real, accesoria de la obligación, se extingue cuando cesa la obligación principal 
a la que está garantizada; Sin embargo, por regla general, una hipoteca puede 
rescindirse sin que se rescinda la obligación principal.  
 Extinción de la obligación que garantiza 
La extinción de la obligación que garantiza, es una de las causales por excelencia, es 
la causal principal de la extinción, debido a que la hipoteca como derecho real de 
garantía está estrechamente en conexión o ligada con el crédito o la obligación.  
En la mayoría de los casos, una hipoteca es una adiciónal a una deuda, no tiene razón 
de existir por sí misma y siempre es una garantía de un crédito. Aunque el artículo 1104 
del Código Civil establece que en estos casos "la hipoteca puede garantizar obligacion 
futura o eventual", la fijación de la deuda es una condición estructural de la hipoteca y 
la garantía debe cumplir unos requisitos mínimos para celebrar el contrato las partes se 
determinan las futuras obligaciones de liquidación asegurada.  
Una hipoteca se rescinde con una obligación garantizada, por lo que la rescisión de 
una hipoteca por razones relacionadas únicamente con el derecho real a ser garantizado, 
no pierde el derecho al crédito del individuo (Ferrer, 2015) 
Todas las causas por las que se extingue una obligación producen la 
extinción de la hipoteca que la garantiza. Deberán tenerse en cuenta las 
causas de extinción de obligaciones (de dar, hacer, no hacer) reguladas 
en el Libro de Obligaciones del Código Civil. el pago de la deuda es 
causa de extinción de la obligación. El pago se hace mediante distintas 
47 
 
modalidades; el pago directo (artículo 1220°), el pago por consignación 
(artículo 1251°), la dación en pago (artículo 1265°). En el caso del pago 
con subrogación (artículo 1260°), si bien extingue la obligación, no 
extingue la hipoteca en virtud del artículo 1262° del Código Civil; lo 
mismo sucede con la cesión de créditos, en virtud del artículo 1211° del 
mismo cuerpo legal. También tenemos como causas de extinción de 
obligaciones, la novación (artículos 1277° y 1283°), la compensación 
(artículo 1288°), la condonación (artículo 1295°), la consolidación 
(artículo 1300°), la transacción (artículo 1302°), el mutuo disenso 
(artículo 1313°). (Ferrer, 2015) 
 Anulación, Rescisión o resolución de dicha obligación  
“Si las obligaciones previstas en el artículo 221° del Código Civil resultan ser nulas, 
porque la hipoteca tiene un efecto accesorio del derecho real, por cualquier causa 
establecidas para el contrato, establecidas en este artículo, la hipoteca también sufrirá 
las consecuencias y se extinguirá. Del mismo modo, si la obligación se rescinde; 
artículo 1370° del C.C., o resuelve de conformidad con el artículo 1371° del C.C. de 
acuerdo al pacto o en cumplimiento de la ley, la hipoteca se extinguirá” (Ferrer, 2015). 
 Renuncia escrita del acreedor 
Esto se debe a que, al igual que la renuncia a otros derechos de propiedad, se basa en 
la autonomía voluntaria. El acreedor puede renunciar a la garantía en cualquier 
momento, exista o no un compromiso continuo. Según la doctrina, tal conducta es 
unilateral y no debe perjudicar a los demás. “en virtud de la acción revocatoria o 
pauliana prescrito en el artículo 195° del C.C., el acreedor del renunciante puede 
solicitar la ineficacia de la renuncia si este acto le perjudica” 
48 
 
 Destrucción total del inmueble 
Una vez que la propiedad hipotecada se haya destruido por completo, la hipoteca ya 
no es válida. En la mayoría de los casos, se acepta el derecho a indemnización o seguro 
contractual por ello. En caso de destrucción parcial, permanece la hipoteca respecto de 
lo no afectado, ello en aplicación de indivisibilidad. Este artículo trata sobre el daño 
físico a la propiedad. Pero también existe la posibilidad de pérdida del bien. Aunque no 
se indica en la norma, la pérdida de derecho hipotecario, también hace que el gravamen 
se extingue (Moreno & Valverde , 2013) 
 Otro supuesto legal: Extinción de la hipoteca por caducidad 
El Tribunal Registral establece un precedente de cumplimiento obligatorio, la norma 
dio una nueva razón para extinguir una hipoteca. Llegamos a una conclusión después de 
analizar el alcance de la Ley N°26639, en su artículo 3°, señala textualmente lo 
siguiente: 
A criterio del juez, los gravámenes, restricciones al titular del derecho inscrito, 
procesos judiciales y demás disposiciones o decisiones sobre actos o contratos inscritos, 
caducarán a los 10 años de la inscripción, si no se renueva. Para los créditos 
hipotecarios con garantía de gravámenes, la norma del apartado anterior tiene una 
vigencia de 10 años desde la fecha en que vencen el plazo del crédito de los préstamos 
garantizados (Yangua, 2017). 
El Tribunal Registral Indicó que la Ley N°26639 tiene por objeto, entre otras cosas, 
cancelar la inscripción de hipotecas que afecten ciertos bienes que no hayan sido 
ejecutados durante el período correspondiente. En este caso, no se puede confundir la 
cancelación de la inscripción de la hipoteca con la extinción de la hipoteca, porque se 
puede perder por cualquier causa y la inscripción sigue siendo válida (Yangua, 2017). 
49 
 
Para que el gravamen no expire tal como indica en la ley expresamente, el acreedor 
diligente debe negociar la deuda a través de la renegociación de la deuda o entablar una 
demanda; es importante inscribir estas acciones en el registro de la propiedad para 
comenzar a cobrar la deuda después de la expiración del plazo. Documentación 
específica de ejecución definitiva, registro de la propiedad o, si lo permite la ley, 
notificación clara al acreedor de la ejecución unilateral o contractual; Las partes 
registran el caso (Ferrer, 2015) 
 La posesión: 
La posesión podemos definirla como “el poder de hecho general y exclusivo sobre 
una cosa, ejercida a título de dueño” (León, 2005). La posesión se entiende como el 
poder  que se tiene sobre un bien. También tenemos  al Código Civil peruano que 
prescibe; la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la 
propiedad; de esa forma nuestro Código señala que mediante la posesión se ejerce 
poderes inherentes a la propiedad. Por su parte Avendaño (1999) citado por Ferrer 
(2015 la posesión indica el uso del hecho, contrario a lo que sería de Derecho, señalado 
por el mismo autor, porque no es necesario ni suficiente para la existencia de la 
propiedad, es insuficiente la posesión de derecho, vale decir la otorgada por contrato o 
resolucion, es importante el hecho de la posesión. La propiedad se puede reacaer en 
bienes corporales incorporales. Si es una cosa física, entonces es fácil concluir que 
podemos poseerla (podemos poseer la tierra, cederla, etc.) (Ferrer, 2015). 
Para este mismo autor Ferrer (2015) En efecto, “las características jurídicas de la 
posesión, ya que el poseedor tiene potestad material para ejercer sobre la cosa, potestad 
independiente, sea o no conforme a la ley. El objeto de la posesión es cualquier cosa 
tangible en el comercio. El poseedor tiene derecho a gozar de la cosa, con 
50 
 
independencia jurídica y económica. La cuestión de la legalidad y la illegitimidad está 
más allá de la esencia de la posesión. El poseedor se comporta con el objeto, al igual 
que su dueño. Propiedad implica posesión, pero los dos pueden existir por separado; 
porque, hablamos de propiedad sin posesion  cuando la propiedad la conserva un tercero 
que la preserva con el animo de propietario. En cambio, cuando hablamos de posesión 
sin propiedad, tenemos cosa sin intención de ser dueño”  
 La propiedad: 
Según el Código Civil, en su artículo 923° señala que la propiedad es el poder 
jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en 
armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. En ese contexto, Vásquez 
(1996) “explica que se considera al Derecho de propiedad como a todo Derecho 
subjetivo, como el poder unitario más amplio sobre la cosa, como un señorío global, 
donde las llamadas facultades o Derechos del propietario no son una serie de sumados 
cuya adicción constituya la propiedad, sino solo aspectos parciales del señorío total que 
esta es”.  
Por su parte el doctor Avendaño (2012) señala que: “La propiedad suele definirse 
como el poder jurídico por el que una persona somete un bien a su señorío. Este señorío 
se ve reflejado en las facultades que tiene el propietario sobre el bien” (p.123). 
Suscribiéndonos en lo que señala Ferrer (2015) “Podemos decir que la propiedad es el 
derecho supremo del hombre sobre las cosas, porque en virtud de su poder sobre las 
cosas, el hombre puede hacer lo que le plazca, a menos que se haga la acción que hace 
con respecto a esa cosa. Siempre y cuando este dentro de los parámetros de le ley. En 
cuanto a la doctrina, significa que la propiedad es absoluta, exclusiva y permanente”.  
51 
 
Siendo la propiedad un derecho reconocido por el derecho civil y la constitución, el 
estudio es tan importante, posee relevancia jurídica, debido a ello que las formalidades 
de adquisición del título de propiedad, no solo se puede dar entre las partes, pues tienes 
otras formas de adquirir como es la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio.   
4.2 La prescripción adquisitiva de dominio 
4.2.1. Doctrina: 
En doctrina, tenemos algunos autores como es a: 
Bonfante citado por Yangua (2017) Señala que la usucapión es un: “Modo por el 
cual la propiedad se adquiere mediante la posesión legalmente justificada y continuada 
también durante un periodo de tiempo legal” (p, 21). 
 “La usucapión es la adquisión, por el poseedor de una cosa, del Derecho de 
propiedad o de otro Derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada”. 
(Ramirez E. , Tratado de Derechos Reales, 2004) 
A  nuestro criterio, la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión, es una forma 
de adquirir la propiedad  mediante la posesión continua, pacífica y pública como 
propietario, el cual se encuentra señalada en la ley.  
 4.2.2. Fundamento Jurídico: 
La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión en la necesidad de convertir la 
posesion  en propiedad durante el cumplimiento de un cierto período de tiempo y bajo 
ciertas condiciones, es decir, convertir el poder de hecho en derecho.  
Para  (Borrel y Solier, 1944)“La usucapión es considerada una institución de derecho 
público, como aseguradora de la propiedad, y se funda en la presunción de que 
abandona  su derechos él que no lo ejercita durante mucho tiempo” 
52 
 
Por su parte (Messineo, 1954)señala:  
 
La base legal para la usucapion, se encuentra en el descuido del valor por 
parte del propietario registral, ya que se manifiesta una posesión 
prolongada y continua de un prescribiente, de la que disfruta ejerciendo 
ininterrumpidamente la posesión. Dejando al descuido el bien por parte 
del propietario. Nace la  adquisición de la propiedad con el transcurso del 
prolongado del  prescribiente. (p, 132) 
En ese mismo modo, (Papaño, 2007) señala:  
Tiene un fundamento en la presunción de abandono de la cosa por parte 
del propietario. Sabemos que éste conserva su propiedad aunque no 
realice sobre la cosa actividad alguna, pero si otro la posee durante el 
tiempo requerido para adquirirla por prescripción, aunque no estuviera en 
conocimiento de aquella posesión, la ley considera su inacción como 
abandono de la cosa y, en consecuencia permite que se la adjudique al 
poseedor, porque fue él quien realmente ejerció de facto el la posesión 
del bien.  
Y en palabras de (Gonzales Barrón, 2005) 
Se le puede llamar hecho jurídico preclusivo, vale decir concluye los problemas que 
no tienen cuando acabar respecto a la normativa de adquisiciones, en un tiempo 
razonable en la que sigue el derecho legal, se entiende que lo pasado no existe interés 
legal alguno que pida su garantía (del antiguo dueño); por el contrario, se da a conocer 
el interés de quien tiene el bien en su poder (del poseedor). Es por ello, que la ley 
53 
 
elabora una forma de prueba absoluta de propiedad, es así, que los problemas respecto 
de la titularidad de bienes son resueltos. 
4.2.3. Naturaleza Jurídica:  
Se considera que el verdadero fundamento de la usucapión es la conciencia 
constitutiva de las apariencias como única realidad de los derechos y la propiedad. La 
usucapión es algo más que un medio de prueba de la propiedad o un instrumento de 
seguridad juridica, es el hecho mismo (el único hecho) de la propiedad. La base 
dogmática de un orden social fundamental (Fundamento Jurídico 41, Casación N°2229-
2008-Lambayeque). 
Por eso se dice que la usucapión es una consecuencia necesaria de la protección de la 
posesión. Este derecho suele sacrificarse antes que la propiedad o cualquier otro 
derecho real (de ahí que se considere un derecho temporal de hecho). Pero cuando, por 
un lado, la propiedad o derecho real del que se trata se descuida y, por otro lado, la 
posesión se alía con el tiempo y el manejo diligente, la posesión termina con éxito, 
creando un derecho real verdaderamente específico y definitivo. En cierto sentido, la 
usucapión también representa la superposición de la realidad a la derecha (Fundamento 
Jurídico 43, Casación N°2229-2018-Lambayeque). 
En suma, el derecho de uso se convierte en la base sobre la cual el poseedor adquiere 
un derecho real correspondiente a su relación con la cosa (propiedad, derecho de uso), al 
continuar poseyendo por todo el tiempo que la ley prescribe. También sirve a la 
seguridad jurídica de la ley y sin ella nadie estaría cubierto con pretensiones infundadas 
o extinguidas hace mucho tiempo, lo que obliga a limitar las pretensiones de la 
legislación antigua. (Base legal 43, protesta No. 2229-2018-Lambayeque). En suma, el 
derecho de uso se convierte en la base sobre la cual el poseedor adquiere un derecho 
54 
 
real correspondiente a su relación con la cosa (propiedad, derecho de uso), al continuar 
poseyendo por todo el tiempo que la ley prescribe.  
Fundamento que se encuentra en el descuido del propietario anterior en desmedro de 
su propio derecho, contradiciendo al goce de un propio bien y la posesión continua que 
señala la ley, situación que el prescribiente genera valor al inmueble, por la inactividad 
e infructuoso del propietario (Ramirez, 2004) 
Por su parte Cuadros citado (Ferrer, 2015) sostiene: 
La naturaleza jurídica de la prescripción adquisitiva es de carácter 
originario y de caracter derivada, argumenta, que es mixta, porque 
cuando se trata de prescripciones extraordinarias, el título es innecesario, 
por lo que necesariamente la prescripción puede ser de carácter 
originario. Pero para que la regulación a corto plazo funcione, es 
importante señalar que es de caracter derivada y que este tenga un titulo 
para que se realice la transmisión de derecho conforme a ley. (p.72) 
4.2.4. Los requisitos para prescribir: 
Si bien es cierto, que la propiedad está basada en la usucapión, es decir se debe tener 
esencialmente a la posesión, no obstante, la posesión no es suficiente, son requeridas 
algunas condiciones adicionalmente según se señala en el artículo 950° Código Civil, el 
que se mencionará conforme lo señala el artículo antes mencionado y algunos autores. 
a) Posesión continua:  
Es aquella posesión en la que no existen, lagunas y vacíos. No obstante, no siempre 
deber haber una posesión perenne o en todo momento ni personalmente sobre el bien 
(art. 904° del C.C.). Sino que se considera también, la falta de permanencia en el bien 
debido a la naturaleza o por una demanda, existirá posesión continua; a) el ejercicio de 
55 
 
esta sin lagunas, b) existencia de interrupción menos de 1 año, o c) debido a que en el 
tiempo de 1 años sea reestablecida por mandato judicial (Moreno y Valverde, 2013). En 
tanto, el artículo 915° del Código Civil, muestra el término supuesto de continuidad, es 
decir; si el poseedor actual ha probado previamente su ejercicio de hecho, se le 
considera poseedor cuando interviene, salvo prueba en contrario. Es importante 
distinguir entre el concepto de "posesión no interrumpida”. La falta de posesión perenne 
es realizada por este mismo, que deja de poseer el bien, en cambio la interrupción es 
realizado por otro ajeno a este. La no continuidad y omisión es por causa del poseedor y 
la interrupción es a causa de terceros (Ramírez, 2004,p.536) 
b) Posesión Pública: 
El dominio público surge como un hecho de la realidad física, y la realidad se 
manifiesta en la sociedad. Por cierto, una posesión oculta no es la misma porqué; “quien 
pretende usucapir un bien tal como prescribe  nuestro ordenamiento jurídico, ser  
propietario, no puede esconderse u ocultarse, no puede tener conductas equivocas o 
fundarse en meras tolerancias del verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada 
con desaprobación, en cuanto sustrae a algo del curso natural de las interacciones 
humanas, a través de la negación de un valor social fundamental como es la 
comunicación” (Gonzales Barrón, 2005, p. 672). El Segundo Pleno Casatorio señaló 
que la posesión publica en primera instancia tiene que ser vista y conocida por todas y 
evidente ante la población; pues el prescribiente contradice al propietario o poseedor 
antiguo, por lo que debe conocerse el hecho de la posesión, y ejercerla de manera plena 
o también oponerse a ella si esa su voluntad (Corte Superior de Justicia de la Republica, 
Pleno Casatorio Civil, 2008). 
c) Posesión pacifica  
56 
 
El derecho es creado como un mecanismo ordenador de las conductas humanas, el 
objetivo entre otros, es el de suprimir la violencia. Por lo cual debe, el requisito en 
mención debe ser entendida dentro de ciertos límites, puesto que su aplicación extensiva 
implicaría que ninguna persona pueda ganar la usucapión, si antes no adquirió la 
posesión mediante una entrega voluntaria. Es bien sabido que las relaciones pacíficas de 
propiedad no son así interpretadas en el derecho moderno, pues al reclamar la posesión 
años después de la fecha de adquisición, se sustrae sistemáticamente su nacimiento del 
centro de los hechos y procesos. En este sentido, si la posesión pacífica lesionaría la 
condición jurídica de los demás, la prescripción no tendría un objeto, porque esta figura 
jurídica es mecanismo de adquisición de la propiedad requiere un conflicto del poseedor 
"ad usucapionem" (Moreno, 2013). 
Por otro lado, tenemos a la doctrina que considera que la posesión no conduce a la 
usucapión si la adquisición se encuentra viciada por violencia, pero sólo hasta que el 
vicio haya cesado. En este sentido, si la violencia ha cesado, o la posesión se liquida a 
favor de una de las partes inmiscuidas en ello. Al mismo tiempo, podemos decir que la 
propiedad es imperceptiblemente pacífica y libre de cualquier tipo de violencia (Moreno 
& Valverde , 2013) 
d) Posesión a título de propietario  
Para Diez Picazo citado por Moreno (2013) “hay una posesión en concepto de dueño 
cuando el poseedor se comporta según el modelo o el estándar de comportamiento 
dominical y cuando el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento 
suscite en los demás la apariencia de que el poseedor es dueño” (p. 27). Debe 
enfatizarse el animus domini, se exceptúa el aspecto psicológico del poseedor y ello 
debe darse conforme al actuar de este, cuyo propósito debe ser comportarse como 
57 
 
propietario y no reconocer ningún otro poder superior de otro sujeto; el animus domini 
es el actuar como dueño del bien carácter de propietario legítimo. Porque los 
arrendatarios, comodatarios, depositarios, no tienen el animus domini, porque no poseen 
el bien como dueños (Moreno & Valverde , 2013) 
e) El plazo de la posesión 
La posesión es necesario extenderse por un periodo constante que se encuentra 
regulada en el Código Civil conforme a las distintas circunstancias, así se tiene a la 
prescripción ordinaria de bien inmueble (05 años) y la prescripción extraordinaria de 
bien inmueble (10 años). 
4.2.5. Las modalidades de Prescripción Adquisitiva 
Prescripción Adquisitiva Corta o Abreviada: 
En esta modalidad, el período establecido para la adquisición del bien u usucapir se 
reduce a 5 años siendo este el periodo de tiempo para prescribir “por transferencia que 
se le haya hecho por quien no era propietario, siempre que la adquisición de la posesión 
haya ido acompañada de la buena fe del adquirente; y derive de un título (Moreno & 
Valverde , 2013). Por su parte (Yangua, 2017), señala que la buena fe para prescribir, en 
concebida como el desconocimiento de un derecho de terceros “está justificado por el 
estado de buena fe del adquiriente, por la presencia del título de adquisición (aunque en 
concreto sea idóneo para determinar la adquisición) y por la transcripción realizada del 
título, que pone al verdadero propietario en situación de conocer la transferencia 
realizada y de interrumpir eventualmente la usucapión. 
La prescripción adquisitiva corta se encuentra clasificada dentro de los modos 
originarios de adquirir la propiedad; esta constituye una derogación al principio “nemo 
plus iuris”; el usucapiente hace una adquisición que su causante (non dominus) no 
58 
 
podría hacer y, precisamente por eso, también ella es modo de adquisición originario. 
Los requisitos para la prescripción adquisitiva ordinaria son: 
La posesión continua y a título de propietario  
Éste es el primer elemento, al que se deberá aplicar el contenido de la posesión 
sustentada en la teoría de Ihering, y luego, en segundo plano, las presunciones de 
posesiones del tiempo intermedio entre la posesión actual y la anterior y la continuidad 
de posesión la de aquel que transmitió el bien e inclusive la presunción de propiedad, no 
sin antes haberse probado la posesión en su real contenido y dimensión. Y esta posesión 
continua tiene que ser:  
 En concepto de propietario, es decir, la posesión continua debe ejercerse en base 
a los poderes fácticos del Derecho de propiedad.  
 Pública, no basada en actos clandestinos. 
 Pacífica, obtenida sin violencia. 
 No interrumpida, la interrupción de la posesión está referida a la supervivencia 
de un hecho que, destruyendo algunas de las condiciones de la usucapión 
(permanencia de la posesión, inacción del propietario anterior) corta el curso de 
aquella, haciendo inútil el tiempo obtenido.  
En resumen, habrá posesión continua: a) cuando ella se tiene o ejerce sin 
interrupciones, b) cuando la interrupción es menor de un años o c) cuando durante 
más de un año, esta le es restituido por sentencia. 
 La posesión pacífica  
El segundo elemento, es la posesión pacífica adquirida o mantenida por todo el 
tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o mediante la violencia no permite la 
59 
 
adquisición del Derecho, entendiéndose por violencia no solo las vías de hecho sino 
también la violencia moral.  
La usucapión de bienes poseídos por la fuerza o con violencia, no comienza sino 
desde el día en que se hubiera purgado el vicio de la posesión, lo que podría suceder al 
momento de cesar la fuerza o violencia, porque solo en este tiempo que el poseedor 
vicioso no tendrá contradictor en su posesión (Ferrer, 2015). 
 La existencia de justo título  
El justo título es un título imperfecto, más que un “justo título”, deriva de un acto 
jurídico que implica una propiedad aparente ya que da la impresión de transferencia real 
del dominio, sin embargo, el disponente no tiene condiciones de propietario, vale decir, 
un orden legal destinado a la transmisión de la propiedad (compraventa, permuta, 
partición, dación en pago, herencia, etc.). El justo título para la usucapión ordinaria debe 
ser cualquier acto o negocio jurídico dirigido a la adquisición, debe ser un acto 
traslativo cuya finalidad sea la salida de un bien del patrimonio de otro. En suma, el 
justo título será un acto o negocio jurídico a título particular, cuya finalidad sea la 
transferencia de la propiedad, siempre que sea válido. Por ello el defecto del título será 
subsanado a través de la posesión de buena fe por el plazo señalado en la ley. Según 
Arias-Schreiber (1993) los requisitos de un justo título son: 1. Ser un acto traslativo de 
dominio, como son la compraventa, la donación y otros análogos. 2.  El acto jurídico no 
debe estar sujeto a una causal de nulidad absoluta. 3. Debe tener existencia real y 
efectiva. 4. Debe probarse y no presumir.  
 Buena fe  
Para la prescripción adquisitiva, el poseedor deberá haber actuado de buena fe, vale 
decir, siendo el legítimo propietario del bien que posee. Es importante señalar que la 
60 
 
buena fe, no constituye un estado de ánimo y subjetivo, por el contrario, debe 
corresponder a un elemento causal objetivo. La buena fe, es la convicción que tiene el 
adquirente de la legitimidad del título, es decir, que presuma adquirir válidamente, de 
quien considere dueño (Ferrer, 2015) 
 Prescripción adquisitiva larga o extraordinaria: 
Se le llama prescripción adquisitiva extraordinaria, si falta los elementos de justo 
título y buena fe, que son componentes de la prescripción adquisitiva ordinaria, 
entonces recibe el nombre de prescripción adquisitiva extraordinaria, debiendo estar 
siempre compuesta por la posesión continua como propietario, como señala en nuestro 
Código Civil para esta clase de prescripción se extiende de cinco a diez años. Artículo 
950° C.C. “la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión 
continua, pacífica y pública como propietario durante diez años” según este texto, lo 
exigido es la posesión y el transcurso del tiempo. Esta clase de prescripción larga o 
extraordinaria, se origina en la prescripción longi temporis del Derecho Romano. Es el 
modo originario de adquirir la propiedad; tiene los elementos de: posesión y el 
transcurso del tiempo legal. La posesión prescriptora es la ejercida a título de dueño 
directa o inmediatamente, o indirecta o mediatamente.  
 Los bienes prescriptibles e imprescriptibles: 
La prescripción adquisitiva se aplica sobre bienes muebles e inmuebles, siendo 
diversos los periodos de posesión que se exigen para usucapir los dos tipos de bienes. 
Sin embargo, respecto a los bienes inmuebles la prescripción adquisitiva de dominio. 
Todos los bienes que no pueden ser objeto de propiedad privada no son susceptibles de 
posesión de buena fe de los inmuebles. Los bienes que no pueden ser objeto de 
61 
 
propiedad privada no son susceptibles de posesión y en consecuencia de usucapión. Los 
bienes muebles e inmuebles de dominio público del Estado.   
Los bienes de dominio público (artículo 73° de la constitución), 2. Los recursos 
naturales, 3. Los yacimientos y restos arqueológico, construcción, monumentos, lugares, 
documentos bibliográficos y de archivo, objetos artísticos y testimonios de valor 
histórico.  
 Los efectos de la prescripción: 
 Los efectos de la prescripción adquisitiva, viene a ser el efecto adquisitivo es otorgar 
el Derecho de propiedad sobre el bien prescrito sin título y perfeccionar el título justo 
del bien adquirido. Podemos decir: la adquisición de la propiedad por parte del 
prescribiente; en consecuencia, se tiene la pérdida del derecho de propiedad por parte 
del anterior titular e imposibilidad de ejercitar la acción de declaración de certeza de 
reivindicación. Y también tenemos los efectos retroactivos, al día en que se inició la 
prescripción. Efecto que puede ser susceptible de renuncia por quien tenga capacidad de 
ejercicio y adquisición. Cabe mencionar que para que la prescripción produzca efectos 
contra el anterior dueño y contra terceros, es necesario que la sentencia declarativa del 
Derecho de propiedad sea inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble y sus efectos 
son: 1. Constituye título eficiente del Derecho de propiedad adquirido. 2. Cancela el 
Derecho inscrito del anterior propietario. Conforme los principios del Derecho 
Registral, la prescripción ganada producirá efecto contra terceros sólo desde el día de la 
inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad inmueble. Cabe señalar que la 
propiedad se adquiere por prescripción en merced al transcurso del tiempo y no merced 
a la sentencia expedida en el juicio autorizado en el artículo 952° del C.C. la propiedad 
62 
 
se adquiere por prescripción basado en el transcurso del tiempo y no basado en la 
sentencia.  
 Efectos sobre los derechos menores que recaen sobre el bien: 
Tenemos a (Gonzales Barrón, 2005) que indica: la doctrina debate desde hace buen 
tiempo, si la usucapión conlleva la extinción, o no, de los derechos reales menores o las 
cargas que gravasen el bien. Y algunos doctrinarios responden de manera afirmativa 
sustentándose en el carácter originario, y no derivativo de la prescripción adquisitiva de 
dominio. Este hecho daría lugar a la extinción de todos los derechos menores, el objeto 
de la prescripción de dominio es que la cosa se adquiere fuera de todo obstáculo 
anterior.  
4.2.7. El proceso de prescripción adquisitiva de domino: 
El proceso de prescripción adquisitiva de dominio, debe ser invocada de parte, en 
consecuencia, el juez o funcionario público no puede declarar de oficio que se cumplió 
la prescripción adquisitiva de domino, debe ser invocada por el interesado mediante una 
petición expresa.  
En esa linea como caracteres del proceso de prescripcion se tienen:  
-El poseedor usucapiente puede actuar su derecho por medio del 
proceso-tipo establecido por el legislador, en calidad de demandante. La 
causa se tramita como proceso abreviado, de acuerdo con el art. 504 
inciso 2° del Código Procesal Civil. 
-El actor debe aportar los medios de prueba que permitan al juez que 
se forme de una convicción favorable respecto a la existencia de los 
elementos constitutivos de la usucapión; es decir, debe probarse el hecho 
central, la posesión. 
63 
 
- El proceso de usucapión es un proceso contradictorio, no un simple 
proceso no contencioso. 
-Se produce un cambio en la calidad jurídica del título puesto que el 
poseedor usucapiente (que en la realidad ya es el nuevo propietario) será 
declaradó, previo proceso, propietario en virtud de la negligencia del 
antiguo dueño; en consecuencia, el fallo cancelará el asiento del antinguo 
propietario. 
-Quien adquiere un bien por usucapión con todas las formalidades 
legales y procesales, se halla protegido por la ley, es decir, no prosperará 
la reinvindicación que contra él promueva en antiguo propietario. El art. 
927° del C.C. establece la imprescriptibilidad de la acción 
reinvindicatoria; no obstante, está no procede contra el poseedor 
usucapiente declarado propietario. 
- La sentencia o resolución administrativa, que accede a la petición de 
prescripción de propiedad, es título para la inscripción de la propiedad en 
el registro y tiene calidad declarativa. (Moreno & Valverde , 2013) 
 Prescripción adquisitiva de dominio vía judicial: 
En el artículo 952° del Código Civil señala: Quien adquiere el bien por prescripción 
puede entablar juicio para que se le declare propietario” Según este artículo, el 
usucapiente no utiliza la prescripción como excepción, sino que la recoge como acto o 
acción procedente para declararlo en posesión.  
Según el Poder Judicial del Perú, la prescripción adquisitiva de dominio se inicia con 
un proceso judicial con la finalidad de adquirir la propiedad de un bien a través de la 
posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años, así como se 
64 
 
adquiere la propiedad a los 5 años cuando medien justo título y buena fe. Cuando se 
trate de bienes muebles, la adquisición por prescripción se da a los 2 años si hay buena 
fe, y a los 4 años si no la hay.   
Son Competentes: 
 Juez de Paz Letrado, cuando el valor del bien es mayor a 100 URP y 
menor de 500URP. 
 Juez Especializado en lo Civil o Mixto, cuando el valor del bien supera 
los 500 URP. 
Y para iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio son requisitos: 
 Demanda firmada por el demandante y su abogado. 
 Copia simple del DNI del demandante. 
 Planos de ubicación y perimétricos del inmueble. 
 Certificación municipal acerca del poseedor. 
 Copia literal del asiento de inscripción (de los últimos años si el predio es 
urbano, y de los últimos 5 años si el predio es rústico) 
 Certificado negativo de inscripción expedido por SUNARP. 
 Declaración testimonial de no menos de 3 ni más de 6 testigos mayores 
de 25 años de edad. 
 Inspección judicial del predio en caso de deslinde. 
 Tasa judicial por ofrecimiento de pruebas (abonar en el Banco de la 
Nación). 
 Cédulas de notificación suficientes (abonar en el Banco de la Nación). 
Como se precisó líneas arriba, el proceso de prescripción adquisitiva de dominio se 
tramita en la vía del proceso abreviado establecida en el artículo 504° del Código 
65 
 
Procesal Civil, también debe cumplir con los requisitos establecidos en los artículos 
424° y 425° respecto de los requisitos de la demanda al igual que los requisitos 
especiales requeridos para el proceso, que los encontramos en el artículo 505° del 
C.P.C.  
 
1.- Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y 
la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de 
ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando 
corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u 
ocupantes de los bienes colindantes. 
2.- La propiedad se describirá con la mayor precisión posible. En el caso 
de inmuebles, deberá adjuntar: plano de ubicación y perimetral, así como 
descripción de las edificaciones existentes, firmado por ingeniero o 
arquitecto con su respectiva colegiatura y correctamente certificado por 
autoridad u otro competente, según la naturaleza del inmueble propiedad; 
y, si el caso con certificación administrativo o municipal de la persona 
que aparece como propietaria u ocupante del inmueble. 
De estimarlo necesario, el Juez podrá exigir constancia del pago de los 
impuestos que afecten al inmueble. 
3.- En el caso de bienes inmuebles que puedan inscribirse en un registro 
público o privado, se adjuntan copia literal de las respectivas 
inscripciones de los últimos diez años, para inmuebles urbanos, o cinco 
años para bienes inmuebles rústicos, bienes muebles caso contrario 
certificación de estos que señale nos estar inscritos. 
66 
 
4.- Se rendirá necesariamente como prueba testimonial por lo menos tres 
y como máximo seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio 
de otros medios de prueba que se consideren pertinentes. 
5.- En el caso de deslinde, se dará también como prueba la inspección 
judicial del inmueble. 
6. Los nombres de los colindantes. 
 Emplazamiento al propietario 
El juez de coformidad con la ley, permite un período de tiempo para que el 
demandado comparezca ante el tribunal y esté presente para responder a la solicitud y 
garantizar el derecho de contradecir. La demanda de prescripciones se dirige contra el 
dueño "formal", osea, contra quien figura en los registros públicos como dueño del 
inmueble a usucapir. Una vez evaluada favorablemente la demanda, el Juez correrá 
traslado al demandado para que consteste la demanda, ejerciendo su derecho de defensa, 
el artículo 430 del Código Procesal Civil señala: “Si el Juez califica la demanda 
positivamente, da por ofrecidos los medios probatorios, confiriendo traslado al 
demandado para que comparezca al proceso”. 
Los efectos del emplazamiento se encuentran establecidos en el artículo 438° del 
C.P.C. “El emplazamiento válido con la demanda produce los siguientes efectos:  
1 . La competencia inicial no podrá ser modificada, aunque 
posteriormente varien las circunstancias que la determinaron 
2 . El petitorio no podrá ser modificado fuera de los casos permitidos en 
este Código. 
67 
 
3 . No es juridicamente posible iniciar otro proceso con el mismo 
petitorio. 
4 . Interrumple la prescripción extintiva”. 
 Contestación de la demanda  
 La demanda y contestación es la etapa procesal conocida como actos postulatorios, 
la contestación a la demanda puede definirse como el acto procesal realizado por el 
demandado, mediante el cual se opone a lo que pretende el demandante, argumenta las 
razones, tanto de hecho como de derecho, que justifiquen la posición que defiende y que 
tengan por objeto la resolución definitiva del juicio dictado, es decir, la sentencia, 
incluida su absolución, el sobreseimiento total o parcial de la pretensión del actor. 
Según el inciso 5 del artículo 491° del C.P.C. En el caso de procesos abreviado, el 
demandado tiene diez días para responder a una demanda de prescripción para la 
reconvención si es el caso. Cabe señalar que el demandado podrá ejercer los 
mecanismos de defensa previstos en la ley, teniendo en cuenta los plazos establecidos 
para cada caso, por lo que conforme al inciso 1 del artículo 491 del C.C.P., el 
demandado tiene tres días de plazos para interponer tachas u oponerse a los medios de 
prueba, desde la notificación de las resoluciones que los dicten. Asimismo, el 
demandado tiene cinco días para interponer excepciones, defensas previas, contados a 
partir de la fecha de notificación de la demanda o de la reconvención, en los términos 
previstos en el inciso 3 del artículo 491 del C.P.C. (Yangua, 2017) 
 Los efectos de la contestación de la demanda 
Culmina la etapa postuladora del proceso; Queda integrada a la relación procesal y 
centrada los términos de la litis fijándose la cuestión litigiosa; Con la contestación de la 
demanda quedan determinados los hechos sobre los cuales se tendrá que producir la 
68 
 
prueba; Asimismo delimita el thema decidendum, pues la sentencia definitiva sólo 
puede versar sobre las cuestiones planteadas por ambas partes. Con ella queda 
constituida la relación procesal entre las partes; Establece en forma definitiva la 
competencia del juez.; Caduca para el demando la posibilidad de recusar (Yangua, 
2017).  
 Emplazamiento al acreedor hipotecario 
Como se señaló líneas arriba, la solicitud mediante la demanda para usucapir un bien, 
es realizada contra el propietario que se encuentra registrado como dueño en el Registro, 
si prospera este pedido, el usucapiente desplegará la consecuencia de extinción respecto 
a la propiedad del dueño antiguo; sin embargo, si el bien está con cargas, gravada por 
hipoteca. “El demandante usucapiente debe también emplazar al titular de tales 
derechos menores, toda vez que como hemos podido advertir meridianamente, el efecto 
extintivo de la prescripción adqusitiva de dominio se extiende además de la propiedad a 
todos los demás derechos menores constituidos sobre el inmueble a usucapir (Yangua, 
2017). En ese sentido, además del propietario, se reputará su crédito el reclamante, 
frente al deudor hipotecario y frente a los menores titulares de derechos que pudieren 
pertenecer al inmueble regulado.  
El artículo 92° del C.P.C.  señala: “Hay litisconsorcio cuando dos o más personas 
litigan en forma conjunta como demandantes o demandados, porque tienen una misma 
pretensión, sus pretensiones son conexas o porque la sentencia a expedirse respecto de 
una pudiera afectar a la otra”. Si el usucapiente no demanda al acreedor hipotecario o al 
que tiene otras cargas, no se prohíbe al Juez traer al informe del proceso al tenedor de 
las cargas, si en el tiempo califica la petición y, después de al revisar el registro de la 
propiedad, advierte que existen honorarios y cargas a inscribir a favor del tercero, ya 
69 
 
que es claro que la decisión que el juez dicte en las sentencias, puede afectar a los 
titulares de estos derechos menores. Con respecto a ello tenemos el artículo 95° del 
C.P.C. “En caso de litisconsorcio necesario, el Juez puede integrar la relación procesal 
emplazando a una persona, si de la demanda o de la contestación aparece evidente que 
la decisión a recaer en el proceso le va a afectar. Si carece de la información necesaria, 
devolverá la demanda y requerirá al demandante los datos para el emplazamiento al 
litisconsorte. Si el defecto se denuncia o el Juez lo advierte después de notificada la 
demanda, suspenderá la tramitación del proceso hasta que se establezca correctamente 
la relación procesal.” En ese mismo sentido el inciso 1 del artículo 505° del C.P.C. 
establece como requisito especial de la demanda de prescripción adquisitiva lo 
siguiente: “1. Se indicará en todo caso: (…); la persona que, de ser el caso, tenga 
inscritos derechos sobre el bien (…)”. La exigencia de incorporar al acreedor 
hipotecario, ya se encuentra señalada en la propia norma y corresponde a los jueces del 
órgano jurisdiccional al momento de califica la demanda, adviertan dicha situación.  
Si, a pesar de ser debidamente notificado, el acreedor hipotecario no comparece 
personalmente en el proceso, éste deberá ser rebelde hasta la sentencia, si la sentencia 
fuere firme y fidedignamente determinada, producirá su efecto y su derecho caducará, 
no sólo el título sino la propiedad del antiguo dueño, sino que también destruirá el 
derecho del acreedor hipotecario, ya que la condena está justificada y formará 
ciertamente título para la inscripción de cancelación en el Registro donde se encuentra, 
donde se inscribe la hipoteca y otros derechos menores (Yangua, 2017).  
 
 Las posibles causales de contradicción oponibles por el acreedor 
hipotecario 
70 
 
Cabe señalar que la hipoteca es una garantía real y una de sus características es que 
es accesoria, ya que se constituye para garantizar las obligaciones del dueño del 
inmueble o de un tercero, o de un tercero que no es dueño legalmente. El presunto 
acreedor puede oponerse a la revocación de su derecho fundando su pretensión en el 
“ius persequendi” o derecho de persecución que le confiera en virtud de autorización 
expresa y vinculante de la ley. En efecto, el artículo 1097 del Código Civil establece 
que: “Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier 
obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al 
acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien 
hipotecado.”; de acuerdo a lo establecido en el artículo 1117° del mismo cuerpo 
normativo que señala: “El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción 
personal; o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El 
ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla 
contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo 
disposición diferente de la ley.” Cabe señalar, sin embargo, que este derecho de 
persecución no es absoluto, ya que, según la propia norma, está limitado por otra 
disposición de la ley (Yangua, 2017) 
 
Consideramos estas posiciones muy restrictivas y a la vez antagónicas, ya que no 
podemos ejercer el derecho del acreedor hipotecario en perjuicio del propietario, y por 
el contrario, por ello, recomendamos una posición intermedia.  
Los presupuestos para esta postura son:  
71 
 
-La primera hipótesis, tras analizar el problema planteado, es considerar que la 
usucapión es retroactiva, es decir, el usupiente es propietario desde el momento en que 
comienza a correr el plazo (Yangua, 2017). 
- La segunda hipótesis sostiene que la hipoteca es un derecho auxiliar, es decir, no 
puede existir sin una obligación garantizada; de conformidad con el artículo 1097 del 
Código Civil: “Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de 
cualquier obligación, propia o de un tercero” (Yangua, 2017).  
-Finalmente, la tercera hipótesis es que la hipoteca sólo será válida si está constituida 
por el propietario; De acuerdo con lo dispuesto en el inciso 1, artículo 1099 del Código 
Civil, estas son las condiciones para la validez de la hipoteca: “Que afecte el bien el 
propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley” (Yangua, 2017). 
El juez deberá tomar en cuenta personalmente el conflicto formado y al acreedor 
hipotecario durante el proceso, sin embargo, deberá esperar a que la sentencia llegue a 
su fin, pues si la pretensión principal, es la declaración del dueño propietario, declarada 
infundada, en el pedido de cancelación hipotecaria, seguirá la misma suerte que la 
demanda principal y será inútil si la sentencia es contraria. En este sentido, para declarar 
fundado o infundado el conflicto de un acreedor hipotecario, el juez deberá verificar la 
fecha de constitución del gravamen y, además, la validez de la obligación garantizada, 
teniendo en cuenta los siguientes factores: 1.- En todos los casos, debe existir una 
obligación presente garantizada, porque, si no hay obligación, la hipoteca se extingue 
automáticamente. 2.- Si la hipoteca se constituyó antes del comienzo del plazo, debe 
declararse la razonabilidad del conflicto y existir los derechos del presunto acreedor, ya 
que la hipoteca fue constituida por quien entonces era el legítimo propietario (Yangua, 
2017). 
72 
 
f) Si la Hipoteca se constituye durante o después del plazo a usucapir, el 
conflicto debe declararse infundado, ya que el efecto retroactivo de la 
usucapión hace que se convierte al beneficiario poseedor en propietario 
desde el comienzo del plazo prescriptorio; Por tanto, la hipoteca se 
constituye por una persona que ya no es propietaria, violando una de las 
condiciones de validez de la hipoteca previstas en el inciso 1 del artículo 
1099 del Código Civil (Yangua, 2017) 
 Declaración judicial de prescripción y los derechos del prescribiente  
Como se mencionó líneas arriba el primer paso es la demanda, acto que ocurre en un 
proceso, es el punto de partida. En opinión de Chiovenda citado por (Yangua, 
2017)señala: 
La demanda judicial, en general, es el acto por el cual la parte 
(demandante), haciendo valer la existencia de una determinada voluntad 
de derecho que asegura un bien, declara la voluntad de que la ley se hará 
cumplir contra otra parte (el demandado) e invoca para ello a la autoridad 
del organo  juridiccional (p. 84-85). 
En ese contexto, podemos señalar que la sentencia emitida por Órgano Jurisdiccional 
en el que se declara la usucapion,se inscribe ante Registros Publicos como un título y 
extinguir la anotación del propietario anterior.Sentencia en la que se declara el derecho 
de propiedad, este no viene a ser constitutivo, debido a que declara la existencia o 
inexistencia del derecho peticionado (Moreno & Valverde , 2013) 
El artículo 952 del Código Civil vigente establece: “Aquel que logra el bien mediante 
la usucapion esta facultado para iniciar un juicio y ser declarado propietario” . Por regla 
73 
 
general, para reclamar judicialmente la titularidad de un determinado inmueble, se debe 
interponer una demanda.  
La sentencia aplicable a la petición es el título para la inscripción del inmueble en el 
registro respectivo y la nulidad de la posición a favor del antiguo propietario. 
Los derechos del prescribiente son los mismos que los de un propietario, puesto que 
mediante el proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio se logra la 
propiedad del bien inmueble, siendo así los derechos del prescribiente; todos los 
derechos establecidos en el ordenamiento jurídico peruano concerniente al derecho de 
propiedad. 
 
4.2.8. Los efectos de la sentencia firme de la Declaración Judicial de Prescripción 
Adquisitiva de Dominio 
 Efectos retroactivos:  
Al respecto (Ramirez E. , Tratado de Derechos Reales, 2004) indica que la base de 
este efecto retroactivo es que tiende a consolidar actos, como titular (incluso no 
reconocido) de este derecho, que ha ejercido durante el uso y si el efecto de su 
adquisición no produce que desde el momento en que se hace la declaración producidos, 
estos actos son atacables en la medida en que se presuma que fueron realizados por 
alguien que no tiene derecho a demostrarlos. Por lo tanto, esta regla tiene por objeto 
proteger a los terceros que parecen haber estado tratando con el poseedor; Esta 
retroactividad tiene las siguientes consecuencias: a) Si el del usucapiente serían 
probados su mala fe, no es obligatorio para este devolver o pagar el fruto del bien. b) 
Los derechos reales otorgados por el usucapiente son válidos y seguros. c) Los derechos 
efectivamente constituidos por el propietario anterior son nulos durante el período de 
74 
 
uso, ya que son otorgados por alguien que no es el propietario de la propiedad, ya que el 
titular del derecho se considera propietario desde el comienzo de su propiedad (p.536) 
Por su parte Mazeaud señala que este efecto, resulta que los actos celebrados por el 
poseedor, durante el plazo de la prescripción, se encuentra convalidados y que el 
poseedor es propietario, retroactivamente de todos los frutos percibidos incluso de mala 
fe en el transcurso de ese plazo.  
Nuestro ordenamiento jurídico no prevé expresamente la eficacia retroactiva de la 
prescripción adquisitiva. Por otro lado, en algunos sistemas jurídicos si regulan la 
retroactividad, tal como ocurre con el Código Civil de Portugal. (Art. Retroactividad de 
la usucapión.- Invocada la usucapión, sus efectos se retrotraen a la fecha del inicio de la 
posesión). La doctrina Portuguesa (Pires de Lima y Antunes Varela) aclara que en los 
casos de usucapión ordinaria, la retroactividad de la usucapión se computa a partir de la 
posesión, y no a la fecha del título (Gonzales, 2011, p. 365).  
En ese contexto, La Corte Suprema, en la Casación 750-2008 Cajamarca, señala: 
 
Noveno.- Ahora bien, establecido que la usucapión opera de pleno 
derecho, es decir, que el efecto de la adquisición del derecho de 
propiedad sobre un bien en virtud a una posesión cualificada y por el 
termino legal opera por la satisfacción y comprobación de tales 
requisitos corresponde ahora determinar cuáles son sus efectos en el 
tiempo, esto es, si se es propietario recién a partir del cumplimiento de 
los diez años o cinco años de posesión, junto con los demás requisitos, o 
se retrotrae al momento en que se inició la posesión; al respecto esta Sala 
de Casación se inclina por la posición de estimar que una vez 
75 
 
configurada la usucapión, esto es, cumplidos todos los requisitos 
establecidos en el artículo 950° del Código Civil, ésta nos coloca en la 
situación de considerar la existencia de una ficción legal en virtud de la 
cual los efectos de la usucapión deben retrotraerse al momento en que se 
inició la posesión; al respecto esta Sala de Casación se inclina por la 
posición de estimar que una vez configurada la usucapión, esto es, 
cumplidos todos los requisitos establecidos en el artículo 950° del 
Código Civil, ésta nos coloca en la situación de considerar la existencia 
de una ficción legal en virtud de la cual los efectos de la usucapión deben 
retrotraerse al momento en que se inició la posesión, dado que es en base 
a la realidad de dicha posesión durante un lapso de diez años o ya de 
cinco años que se adquirió el derecho de propiedad.   
En ese mismo contexto, el Tribunal Registral en la Resolución N° 009-97-
ORLC/TR, señaló lo siguiente: 
 
Que, de acuerdo a lo expresado por Manuel Albaladejo (Derecho Civil, 
3era. Edición. Tomo III, Vol I, citado por Jorge Avendaño en Derechos 
Reales-PUCP), si bien la adquisición se produce al cumplirse el plazo 
que, en cada caso, la Ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos 
que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el 
usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero 
éste le es reconocido como si le correspondiese desde el principio. Efecto 
retroactivo que viene exigido por el propio papel que la usucapión 
desempeña, ya que consolida los actos que como titular (sin serlo) del 
76 
 
derecho, realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión, y sin 
tal efecto de la adquisición, aquellos actos serían atacables en cuanto 
realizados por quien no tenía derecho a verificarlos.  
 
La extinción de la hipoteca, gravámenes y cargas 
En cuanto a la extinción de las hipotecas, cargas y gravámenes, Gonzales señala que 
doctrina ha discutido de si la prescripción conduce a la extinción, de derechos reales 
pequeñas u otros gravámenes. Algunas teorías de los estudiosos responden 
afirmativamente, basándose en la característica originaria y no en la regla de 
adquisición de dominio, lo que daría lugar a la extinción de todos los derechos menores, 
ya que el objeto de la usucapión es algo que se puede obtener sin los obstáculos que 
tienen. Esta sería una solución razonable por el carácter originario de los derechos de 
uso, pues con ello se rompe la historia anterior del inmueble, por lo que se cancela y 
extingue correctamente la existencia de gravámenes o cargas. Compartimos el criterio 
de los doctrinarios que responden afirmativamente a la extinción de los derechos reales 
o cargas que gravasen el bien, teniendo en cuenta que el objeto de la prescripción es que 
el bien sea adquirido fuera de todo obstáculo anterior.  Es lo que se llama en la doctrina 
de Usucapion Libertatis, el derecho de usar como medio para librarse de los obstáculos; 
Sin embargo, cabe señalar que esta vigencia en el Código Civil peruano es limitada, 
pues el artículo 952 del Código Civil establece “(…). La sentencia que accede a la 
petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para 
cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”, en este artículo podemos apreciar que 
no expresa que se deban cancelar las inscripciones de los titulares de los derechos reales 
menores o las cargas que gravasen el bien; en así que se puede evidenciar la existencia 
77 
 
de un vacío legal que de manera expresa no regula la extinción de cargas y gravámenes 
en las inscripciones como resultado de la usucapión. En esa línea, que, si bien es cierto, 
que el Código Civil no regula la extinción de las cargas y gravámenes del bien obtenido 
por usucapión, pero tampoco lo prohíbe de manera expresa. En ese sentido, en de 
considerar que esta omisión de regulación en la norma, no impide que los jueces 
resuelvan cuando, en una demanda de usucapión, la exclusión y cancelación de todos 
los cargos que afecten al inmueble, es aquí donde es importante señalar al Artículo VIII 
del Título Preliminar del Código Civil, sobre la obligación de subsanar los defectos u 
omisiones de la ley, indicando lo siguiente: “Los jueces no pueden dejar de administrar 
justicia por defecto o deficiencia de la ley. En tales casos, deben aplicar los principios 
generales del derecho y, preferentemente, los que inspiran el derecho peruano”. 
Asimismo, en nuestra carta magna, en el inciso 8 del artículo 139° de la Constitución 
Política del Perú, señala: “El principio de no dejar de administrar justicia por vacío o 
deficiencia de la ley”. Por su parte, Gonzales, siguiendo la doctrina italiana, señala que 
existe una segunda visión doctrinal que favorece el efecto de extinguir las cargas y 
gravámenes, indicando esta última a falta de una información normativa clara que deba 
ser consultada, refiere el "principio de la extinción de los derechos por 
incompatibilidad", principio según el cual las situaciones jurídicas se extinguen cuando 
las situaciones reales o las leyes son incompatibles con él. En otras palabras, la persona 
que tiene pleno dominio sobre un bien obtendrá el derecho a usarlo sin tener en cuenta 
los cargos anteriores, pero no por nuestra propiedad, sino por terminación, los derechos 
no coinciden con los derechos del nuevo propietario. También es importante, señalar 
que, en la vía administrativa, se prevé la extinción de la de las cargas y gravámenes en 
la usucapión. El antecedente primigenio fue el Decreto Supremo 05-2005-JUS-
Reglamento de la Ley N°29391-La ley de Formalización de la Propiedad Informal de 
78 
 
terrenos ocupado por posesiones informales, centros urbanos informales y 
urbanizaciones populares, establecía en sus artículos 77.6° y su 92° de declarar la 
usucapión en sede administrativa, y que, a diferencia de una autoridad judicial, abre la 
posibilidad de la liberación de las cargas en los bienes adquiridos. El Decreto fue 
derogado por el Decreto N°006-2006-Supremo de Vivienda, que aprobó las 
disposiciones de la Ley N°28687, sin embargo, entre sus disposiciones, se continuó 
considerando el procedimiento para la adquisición de inmuebles por parte de los 
municipios; Asimismo, prevé la capacidad de rescindir cualquier derecho, carga, 
impedimento u otra situación o impedimento por parte del registro que afecte el 
dominio del nuevo titular, siempre que el titular de la barrera notificada y no se oponga 
a la revocación de ese derecho; Como vemos, al declarar la prescripción 
administrativamente, existe un precedente legal para que esto se aplique a los 
gravámenes y cargas sobre la propiedad. Artículo 74° Cumplidos los requisitos que 
establecen la ley y el presente reglamento, y siempre que la oposición no sea amparada, 
se procederá a emitir resolución respectiva, declarando fundada o fundada en parte la 
pretensión de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio (…) 
disponiéndose la inscripción de los siguientes actos: (…) 74.3 La cancelación de 
cualquier derecho, carga, gravamen u otra circunstancia u obstáculo registral que afecte 
el dominio de nuevo propietario, siempre  que el titular de la carga o gravamen haya 
sido notificado y no se hubiere opuesto a la cancelación del mismo (…) (Yangua, 2017) 
También tenemos al Tribunal Registral en la Resolución N°180-2006-SUNARP-TR, 
estableció lo siguiente: “La resolución del ente edil que dispone la cancelación de 
cargas y gravámenes de un predio usucapido dentro del marco del Decreto Supremo 
N°005-2005-JUS, tiene eficacia en el Registro para levantar dichas medidas sin 
necesidad de recurrir al Poder Judicial”. Sin embargo, esta normativa es de aplicación 
79 
 
restringida debido, que en la práctica las inscripciones de la Declaración judicial de 
prescripción adquisitiva de dominio se realizan por orden judicial.  
 
4.2.9. Derecho comparado  
A. Legislación Española:  
 En la legislación española, en su Código Civil, el artículo 1930° señala que: 
 Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas 
en la ley, el dominio y demás derechos reales. (Legislación Consolidada, 1889). En el 
mismo Código en su artículo 1937° señala:  y cualquiera otra persona interesada en 
hacer cumplir la prescripción, pueden hacer uso de ella a pesar de la renuncia expresa o 
implícita del deudor o propietario. El artículo 1933° de la ley española, el artículo 1144° 
de México y el artículo 1202° de Uruguay disponen usucapion adquirido por un 
copropietario o un miembro del público beneficiará a otros (Yangua, 2017) 
Para la legislacion española, el plazo para la prescripcion es de 10 año de 
conformidad al artículo 1957° de su Código Civil, al igual que en la legislacion 
Venezolana (art. 1979°), pero en España, esto rige entre personas vivas; porque si se 
trata de ausentes se aumenta el plazo a 20 años: Articulo 1957°, “El dominio y demás 
derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años 
entre presentes y viente entre ausentes, con buena fe y justo título” (Legislación 
Consolidada, 1889). También se presume que el titular actual, que lo era en el período 
anterior, continúa haciéndolo durante ese período, salvo prueba en contrario. Y además, 
se toma en su totalidad la fecha en que se calcula la hora de inicio; por este último debe 
estar completamente completado (Yangua, 2017) 
B. Legislación Italiana y Alemana: 
80 
 
La legislación italiana acoge la usucapión libre de gravámenes o usucapion libertatis, 
el que se encuentra señalado en su artículo 1153° del Código civil italiano, prescribe: 
Artículo 1153°: La persona cuyos bienes muebles son vendidos por persona distinta 
de su dueño. Los bienes se obtienen a título gratuito con derechos ajenos a la cosa, si 
estos derechos no proceden del título y si el comprador es de buena fe. (Código Civil 
Italiano citado por (Yangua, 2017) 
Es así que el código italiano acoge en su legislación la usucapion libertatis, 
disponiendo que el que ha obtenido un bien inmueble de persona distinta de su dueño, 
lo adquiere por posesión, siempre que haya actuado de buena fe al tiempo de la entrega 
y tenga título propio para la enajenación. Dado que los bienes adquiridos, se adquieren 
fuera de derecho de otra persona, derivan del título, de la buena fe del que lo adquiere. 
Asimismo, se tiene en el artículo 945° del Código alemán (BGB) señala: “Con la 
adquisición de la propiedad por usucapión se extinguen los derechos de terceros 
establecidos sobre la cosa antes de la adquisición de la posesión en concepto de dueño, a 
no ser que el poseedor en concepto de dueño esté de buena fe, con relación a estos 
derechos, al adquirir la posesión o se entere más tarde de su existencia”. La vida útil 
también debe pasar por los derechos de terceros; Se aplican en su momento las 
disposiciones de los artículos 939° y 944°. Este artículo establece la usucapión 
liberadora o usucapión libertatis, una institución cuyo fundamento es la posesión que se 
logra fuera de cargas (Yangua, 2017).  
C. La Legislación Colombiana: 
En la legislación colombiana, en su Código Civil en su artículo 2534° señala: “La 
sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para 
la propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá 
81 
 
contra terceros sin la competente inscripción”. También tenemos el artículo 2538° 
“Toda acción por la cual se reclaman un derecho se extingue por la prescripción 
adquisitiva del mismo derecho”. El Código Civil colombiano indica que si las personas 
que tenían una hipoteca de hace muchos años, y se preguntaban si su acreedor podría 
algún día reclamar en los tribunales competentes, demandando la declaración de 
Prescripción de la Acción Hipotecaria, ello sería de tranquilidad para el dueño y otros 
interesados.   En este sentido, se entiende que un préstamo hipotecario puede ser 
irrealizable si se deja pasar diez años sin medidas de cobro, y, por tanto, la hipoteca se 
extingue con carácter principal transcurriendo más de diez años sin tomar la acción 
correspondiente o c (Yangua, 2017) consecutiva, es decir, si el crédito está garantizado 
por la hipoteca especificada, entonces la hipoteca, que es accesoria, estipula también, 
porque estipula la obligación de asociación.  
D. La Legislación Argentina 
La legislación argentina en su artículo 3948 del Código Civil establece que la 
prescripción es el derecho por el cual el poseedor de un bien "inmueble" obtiene "el 
dominio" sobre él, al continuar poseyéndolo por el tiempo que señale la ley. Artículo 
4015° “Prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales 
por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin 
necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las 
servidumbre para cuya prescripción se necesita título” el mismo cuerpo normativo en su 
artículo 4016° “Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede 
oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión. El que durante 
tres años ha poseído con buena fe una sola cosa muebles robada o perdida, adquiere el 
dominio por prescripción. En la legislación argentina, se tiene previsto que, pueden ser 
susceptibles de usucapión bienes inmuebles o muebles. La usucapión larga es la 
82 
 
denominada veinteñal establecida en el artículo 4015° y la usucapión breve, llamada 
decenal establecida en el artículo 3999° del Código Civil argentino que prescribe: “El 
que adquiere un inmueble con buen” 
4.2.10. Jurisprudencia sobre prescripción adquisitiva de dominio de inmueble  
i. II Pleno Casatorio Civil 
La Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio: Fundamentos y sus efectos: 
Éste Pleno Casatorio N°2229-2008- Lambayeque, es el que más desarrolla los 
presupuestos de la prescripción adquisitiva. Así tenemos en sus fundamentos. 41.- Se 
considera que el verdadero fundamento de la usucapión es la conciencia constitutiva de 
las apariencias como única realidad de los derechos y la propiedad. La usucapión no es 
sólo un medio de prueba del título o un instrumento de seguridad jurídica, es el hecho 
mismo (el único hecho factico) de la propiedad. 42.- Por eso se dice que la usucapión es 
una consecuencia necesaria de la protección de la posesión. Este derecho a menudo se 
sacrifica a la propiedad u otros derechos reales (por lo que se considera un derecho real 
temporal). Pero cuando, por un lado, la propiedad o derecho real se refiere a la renuncia, 
por otro lado, a la posesión en unión con el tiempo y la administración de los bienes, la 
posesión termina con éxito, creándose un derecho verdaderamente específico y 
definitivo. En cierto sentido, la usucapión también representa la superposición de la 
realidad fáctica sobre el derecho. 43.-La prescripción se convierte en la institución por 
la cual el poseedor adquiere el derecho real correspondiente a su relación con la cosa 
(propiedad, derecho de uso), al continuar ocupando por todo el tiempo que señala la ley. 
Nuestro Código civil establece que la adquisición de un inmueble en virtud de las 
disposiciones de un inmueble se efectúa por la propiedad continua, pacífica y pública 
como propietario en los diez años (denominada usucapión extraordinaria), siempre que, 
83 
 
con sólo título y buena fe, dicho plazo se reduce a cinco años (denominado usucapión 
ordinario) (Resolución Pleno de Casación, 2229-2008). 
ii. La publicidad Registral: 
 Es de suma importancia tocar el tema de lo publicado por el registro, los principios a 
los que se aplica, por estar íntimamente ligado a la hipoteca que afecta a los bienes 
inmuebles del usuario. Desarrollaremos en detalle cómo pueden ser afectado los 
principios del derecho registral para dar una respuesta favorable a un usucapiente de 
derechos reales no registrado.  
La publicidad es un conjunto de medios utilizados para difundir y poner en 
conocimiento o dar noticias sobre determinadas situaciones o hechos, para hacerlo 
accesible a todos, a fin de que aquéllos, como objeto publicitario, adquieran la calidad o 
condición de público; es decir, serán de conocimiento público, manifiestas para todos. 
Entonces, la apertura es lo opuesto al secreto, mientras que la primera implica 
revelación y conocimiento, mientras que la segunda oculta y no sabe. En principio, el 
objeto de este tipo de publicidad puede ser cualquier tipo de evento, y su divulgación 
está dirigida principalmente a generar conocimiento efectivo para las personas a las que 
se dirige (Ferrer, 2015). 
En este sentido, la publicidad generalmente tiene por objeto revelar y conocer 
eventos de cualquier tipo, lo que ocurre con la publicidad registral. La publicidad 
registral, en su mayor parte, tal y como la conocemos hoy en día, es una creación estatal 
para sustituir a la publicidad posesoria cuando ya no es suficiente para satisfacer las 
necesidades paras garantizar la seguridad jurídica, relacionado a bienes claramente 
individualizables e identificables (Ferrer, 2015). 
 
84 
 
La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país sigue 
plenamente vigente y más apremiante que nunca, pero orientada 
fundamentalmente a la publicidad otorgada a través de un registro 
(publicidad registral), reservándose únicamente para los bienes que por 
su naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad, a través de la 
posesión (publicidad fáctica), toda vez que aquella resulta ser mucho más 
exacta y eficaz que esta (Ferrer, 2015).  
En esa misma línea Delgado citado por Huertas (2013) el autor señala: la pieza 
fundamental de cualquier sistema de Registro, en el que se encuentran todos sus 
principios es la publicidad registral. Por tanto, no es sólo un principio, sino la base o 
condición de otros principios registrales, que no pueden existir sin el registro. Así, por 
ejemplo, el principio de la fe pública registral sino existiría una inscripción en el 
registro sobre la cual se pudiera tomar una decisión. De la misma forma, de nada sirve 
hacer público el registro si no genera efectos jurídicos, es decir, los principios de 
legalidad, fe pública y principio de oponibilidad en el registro. Es por esto que existe 
una retroalimentación constante entre estos principios de registro, de modo que la 
investigación de uno de ellos siempre está ligada al estudio de los otros principios. 
(p.108) 
Estos principios de registro son pautas generales de referencia que guían el sistema 
de registro. Los principios registrales existen en el sistema registral del Perú y tienen el 
carácter de norma básica desde la fecha del Código Civil de y son ocho: 
 Principio de rogación  
 Principio de prioridad  
 Principio de legalidad 
85 
 
 Principio de tracto sucesivo 
 Principio de publicidad  
 Principio de legitimación  
 Principio de impenetrabilidad  
 Principio de fe pública registral. 
La publicidad registral cumple con los requisitos de seguridad jurídica, al proteger y 
potenciar los derechos que han sido creados, una vez que han sido ejercidos durante la 
divulgación legal de la marca de registro institucional. Las presunciones sobre la 
existencia, titularidad y extensión de los derechos inscritos son la base más o menos 
válida de cualquier sistema registral de bienes inmuebles, salvo la prueba de la 
existencia de buena fe y su pleno efecto entre las partes, así como los Efectos 
Sustanciales del Registro, que otorga un mayor grado de legitimidad a los derechos 
proclamados, como consecuencia natural de la idea de publicidad declaración legal, 
constituyendo la herramienta más eficaz para la seguridad jurídica en la circulación 
inmobiliaria (Huertas, 2013) 
Por ello podemos decir que la publicidad registral nace por una necesidad de que los 
derechos sean ciertos, para la contratación y tener seguridad jurídica mediante la 
publicidad, pues juega un papel importante la publicidad en nuestro ordenamiento 
jurídico en lo que concierne al sistema registral. 
iii. Publicidad material y la publicidad formal: 
La publicidad que proporciona el registro público se divide en publicidad material y 
publicidad formal. La clasificación puede haber sido esbozada por la doctrina alemana. 
Así, la exhibición de registros, informes y certificados, como instrumentos públicos, 
incorpora publicidad oficial; y en cuanto producen un efecto significativo (como la 
86 
 
priorización y la oponibilidad), forman parte de una publicidad significativa (Yangua, 
2017). 
iv. Publicidad material  
 La publicidad de hecho protege el derecho constitutivo, y se presume, sin admitir 
prueba en contrario, que el contenido de todos los documentos existentes en el Registro 
es conocido por todos, lo que constituye una garantía de que los declarantes, acuden al 
Registro para proteger sus derechos y compradores terceros Macedo citado por Calvay 
(2012). 
A la publicidad material también se le denomina: 
1. La publicidad sustantiva, se refiere al efecto que tiene el Registro, es decir, 
se refiere a los efectos que tiene el Registro sobre terceros aun sin su 
conocimiento.  
2. Jurídica, porque efectos materiales significativos son producidos por la 
"fuerza de ejecución". La divulgación de documentos es la externalización 
continua y organizada de situaciones jurídicas de importancia real para la 
creación de conocimiento común y tiene un efecto jurídico significativo 
sobre la situación publicada. La situación jurídica publicada es influyente en 
el campo del derecho privado, ya que los particulares pueden conocer lo que 
se publica y, como lo autoriza la ley, se les opone la publicación, es decir, 
crea "conocimiento general” Tarazona citado por Calvay (2012). 
Efectos sustanciales de la divulgación de documentos regidos por el C.C. en el 
artículo 2012°, respecto de la cognoscibilidad o presunción de conocimiento del 
contenido de las inscripciones, y de la fe pública artículo 2014. No cierro este punto sin 
señalar de antemano que el material está disponible públicamente, es decir, la 
87 
 
probabilidad de que este conocimiento pueda obtenerse a través de la publicidad formal. 
A tal consideración corresponde el registro público, es decir, el documento, ejecución 
de sus efectos o alcance para los títulos inscritos (Yangua, 2017) 
v. Publicidad formal: 
También se denomina publicidad procesal o informativa a contenidos del Libro de 
registro. Se dice que es formal porque se refiere a la forma en que se puede acceder a la 
información proporcionada por el Registro. Sin embargo, cualquier persona física tiene 
derecho a acceder a la información contenida en un registro público y que esté a su 
disposición previa solicitud, previo pago de los costos respectivos, siempre que ello no 
afecte la privacidad, y sólo se otorgará a quien tenga un interés legítimo. en eso. Esto 
último no puede aplicarse a nuestra realidad práctica, porque es la principal 
característica de la publicidad erga omnes. Nuestra regla general para el Registro 
Público faculta a cualquier persona, a pagar una tasa en el registro, y sin necesidad de 
justificar o manifestar interés, solicitar información o documentos contenidos en el 
Registro (Yangua, 2017) 
El artículo numeral 5 del artículo 2° de la Constitución Política del Perú señala: Toda 
persona tiene derecho: A solicitar sin expresión de causa la información que requiera y a 
recibirla de cualquier entidad pública, en el plazo legal, con el costo que suponga el 
pedido, También los numerales 6 y 7 del artículo 2° prescribe: Toda persona tiene 
derecho a que los servicios de información, informatizados o no, públicos o privados, 
no suministren información que interfiera en la vida privada y familiar (Calvay, 2012) 
vi. El principio de fe pública registral; 
Es esta regla estricta por la cual un tercero, que hace una adquisición apoyándose en 
lo que publica el registro, ve el estado de la publicidad convertido para él en la medida 
88 
 
en que los terceros pueden confiar en lo registrado y en la medida en que, en virtud de 
esta confianza, la situación aparente que existe en el registro se superpone con la 
realidad jurídica real fuera del registro y constituye para ellos la única situación 
legalmente existente.  Este principio especifica el efecto de una compra no disponible 
que puede crearse mediante suscripción en beneficio de un tercero. En otras palabras, 
compensa la escasez de energía del equipo del cedente; Asimismo, brinda completa 
protección a los terceros que cumplan con los requisitos de ley, en donde la presunción 
de la existencia, titularidad y alcance de los derechos inscritos se convierte en 
presunción iure et de iure. Pau citado por (Yangua, 2017) 
Este principio protege las adquisiciones realizadas de buena fe y buen juicio, por la 
persona que figura en el registro como titular inscrito en el registro, contra cualquier 
intento o fuerza de menoscabar dicha adquisición sobre la base de causas previamente 
no inscritas. La incertidumbre reinará en las adquisiciones a considerar, por diversas 
razones que el adquirente nunca sabe que puede ver en su adquisición privada 
(Schreiber, 2011) 
El principio de fe pública registral destinados a proteger los registros de terceros 
contra defecto, vicios y limitaciones, que afecten la propiedad de los antecesores y 
transferentes, no serán publicados en el registro ni conocidos por dicho registro de 
terceros. Esto asegura que el comprador, el arrendatario que consulta los datos y los 
titulares a los que indica el registro siguen protegidos en la apariencia creada por el 
registro anterior y por tanto no pueden ser privados del derecho a sí, aunque 
posteriormente se verifique el título del transferente fue invalidado, o incluso si el título 
válido indicado originalmente se invalidó más tarde (cardenas,2010). 
vii. Los requisitos: 
89 
 
Los requisitos necesarios para que el tercero registral pueda ser protegido o goce de 
la fe pública registral, están regulados en el artículo 2014° del C.C.  
1 . Que el tercero proceda con buena fe 
2 . Que el tercero efectúe la adquisición a título oneroso 
3 . Que el tercero adquiera de quien aparece en el registro con facultades 
para otorgar el derecho. 
4 . Que en el registro no conste las causales de nulidad o ineficacia. 
5 . Que el tercero inscriba en el registro su derecho adquirido. 
 
4.2.11. El tercero registral: 
Un tercero inscrito como titular puede ser beneficiado o perjudicado, por aplicación 
de los principios contenidos en el régimen registral, respecto de las relaciones jurídicas 
extranjeras, pero está relacionado respecto de su derecho inscrito y es la persona frente a 
ese derecho. El Tercero registral mantiene su derecho a ser inscrito en el Registro 
cuando la inscripción del transferente ha sido invalidado, cancelada o resuelto por razón 
de no estar inscrito en el Registro. El tercero registra civil, se diferencia porque este 
último se refiere a la persona que no es parte de una determinada relación jurídica, por 
lo que no se verá afectada por las consecuencias que pudiera generar la relación 
anterior. Esta es cualquier persona fuera de una relación legal. Sin embargo, se 
constituye como tal un tercero registrado que cumple ciertas condiciones, especificadas 
en la ley (Calvay, 2012) 
 
El tercero del registro es la persona que ha obtenido el derecho de 
revisión, de buena fe, de que un derecho inscrito aparece en el registro y 
90 
 
que ha solicitado inscribir su adquisición y será el tercero del registro 
relativo a cualquier acto o contrato por el cual ha tenido lugar la 
celebración y que a su vez no ha sido inscrito su derecho o haya sido 
inscrito posteriormente. Esto se utilizará para proteger sus derechos, los 
principios de la ley de registro, incluido el principio de registro de fe 
pública (Ferrer, 2015) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
91 
 
Capítulo V: Resultado y Análisis de los Hallazgos  
5.1 Resultados del Estudio 
1°.- Respecto del objetivo general 
El objetivo general de la presente investigación es: “Analizar las implicancias que 
genera la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble 
al derecho del prescribiente declarado judicialmente”. 
Cabe mencionar que el artículo 950° de nuestro Código Civil prescribe sobre la 
usucapión de bien inmueble, “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción 
mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario durante diez años a 
los cinco años cuando median justo título y buena fe”. En esa línea, se puede adquirir la 
propiedad de un bien mediante la prescripción, y para llegar a la consecución de la 
misma, la norma señala que se debe iniciar un proceso judicial en la vía procedimental 
abreviado denominado “Proceso de prescripción adquisitiva de dominio” el cual, siendo 
fundada otorga sentencia favorable al usucapiente, el denominado “Declaración judicial 
de prescripción” artículo 952° del C.C., siendo este documento un título para la 
inscripción de la propiedad inmueble en el Registro correspondiente ante la 
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Sin embargo, en la 
práctica es que antes de que el poseedor usucapiente inicie el proceso de prescripción 
adquisitiva de dominio, el propietario del bien inmueble no poseedor, puede afectar en 
cualquier momento o con antelación a la inscripción de la demanda en la SUNARP para 
afectar el bien con garantías reales como es la hipoteca, los mismos que afectan de 
manera directa al poseedor usucapiente. En ese contexto, avocándonos a nuestro 
objetivo general de la investigación, tenemos a (Ferrer, 2015), quien señala en sus 
conclusiones:  
92 
 
El propietario será siempre el que esté cubierto por las garantías reales 
que el propietario registrado haya dado de mala fe, pues cuando el juez 
entregue el inmueble al prescriptor, éste lo obtendrá con todas las 
obligaciones que tiene el inmueble. 
 No hay nada que impida que el propietario registrado influya en la 
propiedad real garantizada, como una hipoteca en este caso, de afectar 
directamente al propietario especificado. 
Por su parte respecto a los efectos de la sentencia firme de la Declaración Judicial de 
Prescripción Adquisitiva de Dominio, (Ramirez E. , Tratado de Derechos Reales, 2004), 
precisa: la base de este efecto retroactivo es que tiende a unificar actos, como titular 
(incluso no reconocido) de ese derecho, que se han realizado en el curso del uso y si los 
efectos de su adquisición sólo hacen una declaración, entonces en los actos serán 
defendibles en la medida en que se presuma que han sido realizados por quien no está 
autorizado para ello. Esta retroactividad tiene las siguientes consecuencias: a) El 
poseedor usucapiente, aunque se probara su mala fe, no está obligado a restituirlo o 
pagar los frutos del bien. b) Los derechos reales otorgados por el usucapiente resultan 
válidos y firmes. c) Los derechos reales constituidos por el dueño anterior, durante el 
curso de la usucapión serian nulos, porque fueron convenidos por quien no era dueño 
del inmueble. 
Es de vital importancia señalar lo prescrito en el artículo 1122° del C.C. que 
establece sobre las causales de la extinción “La hipoteca se acaba por: 1. Extinción de la 
obligación que garantiza. 2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación. 3. 
Renuncia del acreedor. 4. Destrucción total del inmueble. 5. Consolidación”. ”. En esa 
línea, que, si bien es cierto, que el Código Civil no regula la extinción de las cargas y 
93 
 
gravámenes del bien obtenido por usucapión, pero tampoco lo prohíbe de manera 
expresa. En ese sentido, en de considerar que ésta omisión de regulación en la norma, 
no impide a los jueces pronunciarse cuando en las demandas de prescripción adquisitiva 
de dominio, accesoriamente se peticione la extinción y cancelación de todas las cargas y 
gravámenes que afecten el de usucapión, en este punto es preciso señalar que de 
conformidad con el artículo VIII del Título Preliminar del Código Civil, sobre la 
obligación de suplir los defectos o deficiencias de la ley, señalando lo siguiente: “Los 
jueces no pueden dejar de administrar justicia por defecto o deficiencia de la ley. En 
tales casos, deben aplicar los principios generales del derecho y, preferentemente, los 
que inspiran el derecho peruano”. Asimismo, en nuestra carta magna, en el inciso 8 del 
artículo 139° de la Constitución Política del Perú, señala: “El principio de no dejar de 
administrar justicia por vacío o deficiencia de la ley”, es así que, a nuestro criterio, 
teniendo en cuenta la doctrina y el derecho comparado, es que debería aplicarse el 
efecto de extinción de cargas y gravámenes. 
En la presente investigación, se ha desarrollado el tema de garantía hipotecaria de 
propietario registral no poseedor de bien inmueble y el derecho del prescribiente 
declarado judicialmente, estudio realizado en la provincia de La Convención, llegándose 
a los siguientes resultados: 
Teniendo como base los antecedentes, las bases teóricas, y teniendo en cuenta el 
enfoque y las entrevistas realizadas a los operadores del Derecho especializados, 
expertos en materia de Derechos Reales y Derecho Registral, teniendo un total de 11 
entrevistados, la mayoría considera que la garantía hipotecaria del propietario registral 
no poseedor de bien inmueble, genera AFECTACIONES DIRECTAS al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente, afectándolo directamente como poseedor 
94 
 
usucapiente, pues el juez le otorgará la propiedad al prescribiente con todas las cargas y 
gravámenes que se encuentra el bien.   
Siendo así podemos concluir que: La garantía hipotecaria del propietario registral no 
poseedor de bien inmueble genera implicancias directamente al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente.  
Es así que cumplimos con el objetivo general formulado “Analizar las implicancias 
que genera la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien 
inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente”.  
2°.- Respecto del primer objetivo específico 
El primer objetivo específico de la investigación es: “Conocer la opinión de los 
expertos en materia de Derechos Reales de la provincia de La Convención, Cusco, 
sobre las implicancias que genera la forma de resolución de los procesos de garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente”. 
De acuerdo a los resultados de las 11 entrevistas a los operadores del Derecho, 
expertos en materia de Derechos Reales de la provincia de La Convención, la mayoría 
considera que la forma de resolución de los procesos de garantía hipotecaria del 
propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente 
declarado judicialmente, genera implicancias que afecta negativamente al derecho del 
prescribiente, debido a que las cargas y gravámenes como es la hipoteca no se extinguen 
con la inscripción del nuevo asiento registral a nombre del prescribiente declarado 
judicialmente. 
En ese contexto concluimos que: Las implicancias que genera la forma de resolución 
de los procesos de garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien 
95 
 
inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente, lo afecta negativamente, 
debido a que las cargas y gravámenes como es la hipoteca, que el prescribiente 
declarado judicialmente, al momento de adquirir  la propiedad solo adquirirá respecto al 
bien, efecto adquisitivo de la propiedad, por lo cual  el acreedor hipotecario se ve 
amparado por el sistema registral, por la inscripción que tiene en el registro, como es el 
principio de publicidad en la cual  esta principio registral  le brinda la seguridad 
jurídica,  por lo cual este no se ve afectado por el cambio de dominio del bien, haciendo 
que en la práctica siempre va favorecer al acreedor hipotecario,  no se extinguen con la 
inscripción del nuevo asiento registral a nombre del prescribiente declarado 
judicialmente, este lo va a adquirir con las cargas y gravámenes. 
De esta manera cumplimos con el primer objetivo específico “Conocer la opinión de 
los expertos en materia de Derechos Reales de la provincia de La Convención, Cusco, 
sobre las implicancias que genera la forma de resolución de los procesos de garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente”.  
Es importante señalar brevemente las respuestas de los expertos: 
Los 11 entrevistados señalan que teniendo presente que la norma no prevé respecto 
de la extinción de las cargas y gravámenes que afectan los bienes inmuebles materia de 
prescripción, los legisladores deben tener presente este vacío y trabajar en ello, así como 
los administradores de justicia (Jueces) teniendo presente la característica originaria de 
la prescripción, unificar criterios al momento de resolver, de ese modo la resolución 
sobre prescripción adquisitiva de dominio, le sea  reconocido y declarado su derecho al 
poseedor en cumplimiento de lo establecido por la ley para que a este se le reconozca 
mediante la Declaración Judicial de Prescripción,  sin embargo, en la praxis, por el 
96 
 
contrario los procesos judiciales en esta materia es resuelto en favor del acreedor; 
prevalece las cargas y gravámenes en el nuevo asiento registral a nombre del 
prescribiente, lo que afecta directamente al derecho del prescribiente. Por lo que 
manifiestan que debería prevalecer los derechos del prescribiente, teniendo presente que 
la usucapión es un modo de adquirir un bien inmueble con carácter originario.  
3°.- Respecto del segundo objetivo específico 
Por último, el segundo objetivo específico de la investigación: ´´Precisar   la 
orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la problemática del 
escenario conflictivo de las categorías jurídicas de prescripción adquisitiva de 
dominio de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria´´.  
En base a los antecedentes y bases teóricas de la presente investigación, en doctrina 
tenemos a (Gonzales Barrón, 2005) señala: 
La usucapión puede catalogarse como hecho jurídico preclusivo, esto es, 
que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las 
adquisiciones, pues dentro de un razonable marco de tiempo 
transcrurrido el derecho legitimamente deduce que del pasado remoto no 
sobrevive ningún interés jurídico que solicite su garantía (el del antiguo 
dueño); y más bien se manifiesta como preferente el interés encarnado 
por la situación de hecho (el del poseedor). Entonces, para superar este 
conflicto, el ordenamiento crea un mecanismo de prueba absoluta de la 
propiedad por la que todos los debates potenciales o reales sobre la 
titularidad de los bienes quedan concluidos.  
Por su parte Cuadros citado por (Ferrer, 2015) sostiene: 
97 
 
La naturaleza jurídica de la prescripción es la de una adquisicion 
originaria y una derivada, argumenta, que es mixta, porque cuando se 
trata de prescripciones largas o ordinaria, el título es innecesario, por lo 
que los mecanismos de prescripción pueden originarse. Pero para que la 
regulación a corto plazo funcione, conforme al derecho de uso, es 
necesario que el título tenga buena tradición y transmita la Ley.  
Suscribiendonos a Gonzales Barrón: la doctrina debate desde hace buen tiempo, si la 
usucapión conlleva la extinción, o no, de los derechos reales menores o las cargas que 
gravasen el bien. Y algunos doctrinarios responden de manera afirmativa sustentándose 
en el carácter originario, y no derivativo de la prescripción adquisitiva de dominio. Este 
hecho daría lugar a la extinción de todos los derechos menores, el objeto de la 
prescripción de dominio es que la cosa se adquiere fuera de todo obstáculo anterior. En 
ese orden de ideas, a nuestro criterio, se debe priorizar el derecho de prescribiente, pues 
la usucapión tiene un carácter originario y no derivativo, en consecuencia, este hecho 
daría lugar a la extinción de las cargas y gravámenes del bien materia de usucapión, el 
objeto de la prescripción de domino es que el bien se adquiere sin obstáculos. El efecto 
de extinción de cargas y gravámenes que produce la prescripción Adquisitiva de 
dominio, es lo que en doctrina se denomina Usucapion Libertatis, la usucapión como 
medio para liberarse de los gravámenes; no obstante, que ese efecto en el Código Civil 
Peruano se encuentra limitado, pues el artículo 952° del C.C. señala que “La sentencia 
que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro 
respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”, respecto a que se 
deban cancelar las inscripciones de los titulares de los derechos reales menores o del 
acreedor hipotecario no dice nada, por lo tanto, se evidencia un vacío legal que no 
regula esta problemática. Y teniendo los resultados de las 11 entrevistas a los 
98 
 
operadores del Derecho, expertos en materia de Derechos Reales de la provincia de La 
Convención, la mayoría considera que: La orientación doctrinaria y la jurisprudencia 
peruana respecto al tema de investigación al que nos avocamos, debería ser en favor de 
los prescrbientes. En ese contexto podemos concluir que: La orientación doctrinaria y 
jurisprudencial peruana respecto de la problemática del escenario conflictivo de las 
categorías jurídicas de Usucapión de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria, en la práctica, 
hacen prevalecer los derechos del acreedor hipotecario en desmedro de los eventuales 
derechos del poseedor prescribiente 
De esta manera logramos cumplir también con el segundo objetivo específico: 
“Precisar   la orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la 
problemática del escenario conflictivo de las categorías jurídicas de prescripción 
adquisitiva de dominio de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria” 
5.2 Análisis de los Hallazgos 
En base a los resultados obtenidos ahora conocemos que las implicancias que genera 
la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho 
del prescribiente declarado judicialmente.  
Así también, se realizaron entrevistas a los expertos en el tema de investigación, de 
los cuales obtuvimos resultados que juntamente con el estudio realizado en doctrina y 
jurisprudencia y derecho comparado relevante, fueron de gran aporte para validar 
nuestra hipótesis y cumplir con los objetivos de la investigación.  
 
 
 
99 
 
 Tabla 1 y 2 Sobre el conocimiento que poseen acerca de hipoteca y prescripción 
adquisitiva de dominio judicial.  
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
 
1.¿Qué 
entiende  Indagar con los 
usted por entrevistados 
hipoteca? respecto al 
conocimiento que 
2.¿Qué A elección del 
poseen sobre 11 ENTREVISTA 
entiende usted investigador 
hipoteca y 
por 
prescripción 
prescripción 
adquisitiva de 
adquisitiva de 
dominio.  
dominio? 
 
Análisis de Resultados. 
 
 Los entrevistados manifiestan que hipoteca es: Un derecho real de 
garantía, que recae sobre un bien inmueble, con el propósito de asegurar 
el cumplimiento de la obligación propia o de una tercera persona.  
 Los entrevistados manifiestan que Prescripción adquisitiva de dominio es: 
La adquisición de un bien, mediante el transcurso de un determinado 
tiempo, siempre que el poseedor haya cumplido con lo establecido en la 
ley.  
 
 
 
 
100 
 
Tabla 3 Sobre el conocimiento que tienen; de, cual es la finalidad de la institución 
jurídica de prescripción adquisitiva de dominio  
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
 
3. ¿Cuál es la Indagar con los 
finalidad de la entrevistados 
institución respecto al 
jurídica de la conocimiento que 
prescripción tienen sobre la A elección del 
adquisitiva de finalidad de la 11 ENTREVISTA investigador 
dominio institución 
judicial? jurídica de la 
prescripción 
  adquisitiva de 
  dominio judicial.  
 
Análisis de Resultados 
 Los entrevistados manifiestan que, la finalidad de la institución jurídica de 
la prescripción adquisitiva de dominio judicial es: Adquirir la propiedad 
del bien inmueble mediante la declaración judicial de prescripción 
adquisitiva de dominio (sentencia fundada), siempre que se cumpla los 
requisitos de ley.  
 
 
 
 
 
 
101 
 
Tabla 4 Sobre la opinión que tienen: De qué manera afecta la garantía hipotecaria 
del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente 
declarado judicialmente 
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
4. Según su 
opinión, ¿De Indagar con los 
qué manera entrevistados, de 
afecta la qué manera 
garantía afecta la garantía 
hipotecaria hipotecaria del 
del propietario propietario 
registral no A elección del registral no 11 ENTREVISTA 
poseedor de investigador poseedor de bien 
bien inmueble inmueble al 
al derecho del derecho del 
prescribiente prescribiente 
declarado declarado 
judicialmente?  judicialmente 
 
Análisis de Resultados 
 Los entrevistados manifiestan que la garantía hipotecaria del propietario 
registral no poseedor de bien inmueble afecta directamente al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente como propietario.  
 
 
 
 
 
102 
 
Tabla 5 Sobre la opinión que tienen: Respecto a las implicancias que se dan como 
consecuencia de la forma de resolución de los procesos de garantía hipotecaria del 
propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente 
declarado judicialmente. 
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
5. ¿Cuál es su 
opinión, sobre 
la forma de Indagar con los 
resolución de entrevistados, 
los procesos sobre la forma de 
de garantía resolución de los 
hipotecaria procesos de 
del propietario garantía 
registral no hipotecaria del 
A elección del 
poseedor de propietario 11 ENTREVISTA 
investigador 
bien inmueble registral no 
al derecho del poseedor de bien 
prescribiente inmueble al 
declarado derecho del 
judicialmente? prescribiente 
declarado 
 
judicialmente 
  
 
Análisis de Resultados. 
 Los entrevistados manifiestan que, la forma de resolución de los procesos 
de garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien 
inmueble al derecho del prescribiente declarado judicialmente, siempre va 
a prevalecer la garantía hipotecaria a favor del acreedor, en perjuicio del 
prescribiente que generará afectación a su derecho.  
 
 
 
103 
 
Tabla 6 Sobre el conocimiento que poseen respecto a la orientación doctrinaria y 
jurisprudencial peruana respecto de la problemática del escenario conflictivo de las 
categorías jurídicas de prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles e Hipoteca 
inmobiliaria. 
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
6. ¿Cuál es la Indagar con los 
orientación entrevistados, 
doctrinaria y respecto de la 
jurisprudencial orientación 
peruana doctrinaria y 
respecto de la jurisprudencial 
problemática peruana respecto 
del escenario de la 
conflictivo de problemática del A elección del 
las categorías escenario 11 ENTREVISTA investigador 
jurídicas de conflictivo de las 
prescripción categorías 
adquisitiva de jurídicas de 
dominio de prescripción 
inmuebles e adquisitiva de 
Hipoteca dominio de 
inmobiliaria? inmuebles e 
Hipoteca 
 inmobiliaria. 
Análisis de Resultados. 
 Los entrevistados expresan que la orientación doctrinaria y la 
jurisprudencial en el ejercicio del derecho, siempre prevalece los derechos 
del acreedor hipotecario frente al derecho del usucapiente y que estos por 
el contrario deberían ser a favor del usucapiente.   
 
 
104 
 
Tabla 7 Sobre, la consideración de si es necesario la regulación de la prescripción 
adquisitiva de dominio como una forma de extinción cargas y gravámenes que afecten 
el bien materia de prescripción.  
Objetivo de la Muestra No Técnica de 
Pregunta Participantes 
pregunta probabilística Recolección 
7.¿Considera 
usted, 
necesaria la Indagar con los 
regulación de entrevistados, de 
la si es necesaria la 
prescripción regulación de la 
adquisitiva de prescripción 
dominio como adquisitiva de 
una forma de dominio como A elección del 11 ENTREVISTA 
extinción una forma de investigador 
cargas y extinción de 
gravámenes cargas y 
que afecten el gravámenes que 
bien materia afecten el bien 
de materia de 
prescripción? prescripción. 
 
Análisis de Resultados. 
 Los entrevistados refieren que, si es necesaria la regulación 
correspondiente para extinguir cargas y gravámenes que causen 
afectación al bien a usucapir, por el carácter originario de la adquisición 
del bien, debido a que la declaración judicial de prescripción adquisitiva 
de dominio y la inscripción en el Registro debe ser fuera de todo 
obstáculo.  
 
 
105 
 
5.3 Discusión y contrastación teórica de los hallazgos 
Una de las más importantes, surge sobre las implicancias que genera la garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente, debido a que el derecho del prescribiente es 
afectado directamente, pues el propietario registral no poseedor actuando de mala fe 
llega a ofrecer como garantía hipotecaria el bien inmueble materia de usucapión,  al 
conocer del inicio de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio por parte del 
poseedor quien cumplió con los requisitos establecidos en la norma para ser declarado 
como propietario judicialmente respecto de un determinado bien. 
Comparación crítica  
Conforme a los antecedentes nacionales e internacionales citados en la presente 
investigación, tenemos las siguientes comparaciones que se presentan en la siguiente 
tabla. 
Literatura existente Comparación crítica del autor 
Chile. Jove Avilés, en su tesis “La Conforme lo expuesto por el autor de 
prescripción independiente de la acción Chile, las conclusiones a las que arribó, 
hipotecaria dirigida contra el tercer señala: 1. La existencia de una viabilidad 
poseedor” de que la acción hipotecaria prescriba, sin 
afectar a la acción personal que deriva del 
Concluyó: 
crédito garantizado, asimismo sostiene 
-Si es viable que la acción hipotecaria que la interrupción de la prescripción que 
prescriba de forma separada a la acción genera menoscabo al deudor principal; no 
personal emanada del crédito garantizado. afecta al tercero poseedor de la finca, 
Lo anterior, quedo del todo claro una vez siendo que la hipoteca es accesorio a la 
que se trató el tema de la renuncia a la acción personal.  
prescripción efectuada por el deudor 
En nuestra investigación encontramos que 
personal. Luego, en relación con este 
la extinción de la hipoteca, cargas y 
mismo punto, es posible concluir que la 
gravámenes, según la doctrina, se ha 
interrupción de la prescripción, que 
venido discutiendo si la prescripción 
perjudica al deudor principal, no lo hace 
extingue la hipoteca, gravámenes y 
respecto al tercer poseedor de la finca 
cargas, en la que algunos estudiosos de la 
hipotecada, conclusión a la que es factible 
materia señalan afirmativamente, basado 
llegar por varias razones, entre las cuales 
en la característica originaria de la 
destacan el alcance desproporcionado 
106 
 
atribuido al principio de que lo accesorio adquisición de un bien, lo que extinguiría 
sigue la suerte principal, y la a los derechos menores, pues el objeto de 
determinación del correcto sentido y la usucapión es que se debe obtener sin 
alcanza de las disposiciones aplicables. obstáculo alguno, debido a que con ello se 
rompe los antecedentes del bien 
-Sin embargo, y no obstante de creer que 
inmuebles, de ese modo se cancela y 
la postura a la que adhiero tiene más 
extingue correctamente la existencia de 
grande motivo jurídico, además he podido 
gravámenes o cargas. Asimismo, la 
concluir que no será una tarea fácil 
interrupción de la prescripción por causas 
revertir la doctrina y jurisprudencia, hasta 
ajenas al prescribiente no afecta a este.  
el día mayoritarias. Sostengo lo anterior, 
fundamentalmente, porque existe en Continuando; 2. El autor chileno señala 
nuestra mentalidad jurídica una noción que a la doctrina y la jurisprudencia 
injustificada, de acuerdo a la cual, la mayoritaria no será fácil cambiarla, pues 
prescripción es una institución que ampara señala que la prescripción ampara una 
la mala fe del deudor, lo que en la práctica mala fe de deudor.  
se traduce en que las normas que la 
Respecto ello en nuestra investigación 
regulan deben ser interpretadas en forma 
encontramos que el deudor hipotecario es 
restrictivas. Lo anterior, es bastante 
el propietario registral no poseedor el que 
injusto si se estima que la interpretación 
vendría a ser el deudor, siendo así, el 
se efectúa de dicha manera respecto del 
deudor actúo de mala fé al hipotecar un 
deudor, sin embargo, en forma amplia 
bien del que no tenia dominio, y al ver al 
cuando se trata de beneficiar al acreedor, 
usucapiente solicitar la declaración 
lo que es abiertamente contario a los 
judicial como propietario del bien en 
principios y nomas del propio Código 
cumplimiento con todos los requisitos que 
Civil, puesto que, lo conveniente u odioso 
la ley señala.  
de una disposición no debe tomarse en 
cuenta para ampliar o restringir su 3. En este último, el autor chileno, señala 
interpretación (Articulo 23). Además, la que; “La prescripción obedece a una 
misma Corte Suprema ha reconocido que consideración de orden público que no 
“La prescripción obedece a una desconoce y ni se aparta de los principios 
consideración de orden público que no de justicia que inspiran los regímenes de 
desconoce y ni se aparta de los principios derecho y de ley”.  
de justicia que inspiran los regímenes de 
derecho y de ley”. Concerniente a ello en nuestra 
investigación, se halló que los requisitos 
 para la prescripción con las que se debe 
cumplir, son: Posesión Pública, continua y 
pacifica en calidad de propietario en 
cumplimiento con la ley. Siendo así, en 
nuestra legislación encontramos 
taxativamente los requisitos para la 
usucapión que tienen relativas similitudes 
con el autor chileno. 
 
Trujillo. Ferrer en su tesis “La De acuerdo a lo expuesto por el autor 
prescripción adquisitiva de dominio y su nacional Trujillano, y las conclusiones que 
perjuicio por gravámenes del propietario llegó, el poseedor de un determinado bien, 
registral no poseedor” quedará perjudicado por los gravámenes y 
cargas realizadas por el propietario 
107 
 
Concluyó: registral en perjuicio del usucapiente, pues 
al momento de la declaración judicial de 
   El poseedor se va ver perjudicado por 
prescripción se adquirirá el bien con las 
las garantías reales que haya realizado el 
cargas y gravámenes. En nuestra 
propietario registral de mala fe, ya que 
investigación, según los hallazgos, la 
cuando el juez le otorgué la propiedad al 
hipoteca de un bien por acción de mala fe 
prescribiente, este lo va adquirir con todas 
de parte del propietario registral no 
las cargas y gravámenes que se encuentre 
poseedor, afecta al usucapiente, debido a 
el bien. 
que el bien continúa con el gravamen una 
Nada impide que el titular registral vez dada la declaración judicial de 
afecte el bien con una garantía real como prescripción adquisitiva de dominio.  
es en este caso una hipoteca, lo cual 
Asimismo, la norma no prevé o impide en 
afectaría directamente al poseedor 
caso de que el propietario registral no 
prescribiente. 
poseedor hipoteque el bien, ello en 
Por otro lado, el poseedor al ser declarado perjuicio del usucapiente. 
propietario este podrá acudir al poder 
Por ultimo respecto a la declaración 
judicial para demandar la nulidad de la 
judicial de prescripción del bien, debería 
hipoteca que se han constituido en el 
darse libre de cargas y gravámenes, 
transcurso del proceso 
debido a que la prescripción como se 
mencionó líneas arriba, tiene la 
característica originaria de la adquisición 
de un bien, lo que debe extinguir a los 
derechos menores, pues el objeto de la 
usucapión es que se debe obtener sin 
obstáculo alguno, debido a que con ello se 
rompe los antecedentes del bien 
inmuebles, de ese modo se cancela y 
extingue correctamente la existencia de 
gravámenes o cargas 
Piura. Yangua, en su tesis “La El autor piurano; Yangua concluyó que el 
prescripción adquisitiva de dominio como acreedor hipotecario posee derechos de 
forma de extinción de la hipoteca” persecución, preferencia y venta judicial, 
sin embargo, debemos señalar que es 
Concluyó: 
verdad que la norma señala estos 
-La hipoteca válidamente constituida, derechos, por lo tanto , debemos tener 
otorga al acreedor hipotecario los presente de acuerdo a la investigación 
derechos de persecución, preferencia y realizada, debe tenerse presente la 
venta extrajudicial del bien hipotecado, no actuación de mala fe del propietario 
obstante, estos derechos, no son absolutos, registral no poseedor que al ser emplazado 
pues se encuentra su limitación en alguna con demanda de prescripción es cuando 
disposición diferente de la ley hipoteca el bien materia de usucapión. Y 
incompatible que este en poder de un como señala la doctrina se debe tener 
tercero adquiriente. En efecto en el presente que la Declaración Judicial de 
artículo 1117° del código civil señal: “el Prescripción debe lograrse sin cargas y 
acreedor puede exigir el pago al deudor, gravámenes, pues se cancela la inscripción 
por la acción personal; o al tercer anterior en el registro.  
adquiriente del bien hipotecado, usando de 
Se debe tener presente en consideración 
la acción real. El ejercicio de una de estas 
que la hipoteca es un derecho accesorio es 
108 
 
acciones no excluye el de la otra, ni el decir que no puede existir una obligación 
hecho de dirigirla contra el deudor, impide garantizada; conforme al artículo 1097° 
se ejecute el bien que este en poder de un del Código Civil en el cual indica, por la 
tercero, salvo la disposición diferente de hipoteca se afecta un inmueble en garantía 
la ley.”  de cumplimiento de una obligación propia 
o de un tercero. Toda vez si la hipoteca se 
-El efecto de extinción de  cargas  y 
constituyó después de plazo prescriptorio, 
gravámenes que produce la prescripción 
pues fue constituida por quien ya no era 
adquisitiva de dominio, llamado en 
propietario. 
doctrina como “Usucapio Libertatis”, no 
ha sido reconocido expresamente en el Aun cuando nuestro Código Civil no 
código civil peruano; sin embargo, este reconozca la “Usucapio Libertatis”, no 
efecto no está prohibido  en nuestro está prohibido su aplicación. 
ordenamiento jurídico, pues en la vía 
 
administrativa está  previsto el decreto 
supremo N°006-2006-Vivienda , que 
aprueba el reglamento de la ley N° 28687, 
ley de formalización de propiedad 
informal, en el cual se contempla el 
procedimiento de la prescripción 
adquisitiva de dominio a cargo de las 
municipalidades y en su artículo 74° se ha 
dispuesto la cancelación de cualquier 
derecho, carga, gravamen u otra 
circunstancia u obstáculo registral que 
afecte el dominio del nuevo propietario, 
que siempre que el titular del gravamen 
haya sido notificado y no  se hubiera 
opuesto a la cancelación del mismo; 
efecto extintivo que  ha sido reconocido 
por el propio tribunal registral. 
Trujillo. Moreno en su tesis “Efectos de Por su parte Moreno, el autor Trujillano, 
la prescripción adquisitiva de dominio señala que la prescripción adquisitiva en 
frente a la garantía hipotecaria inscrita” vía judicial es la pérdida del derecho de la 
propiedad, y que en sede administrativa se 
Concluyó: 
pueden realizar levantamiento de 
-En nuestra legislación, los efectos de gravámenes, de acuerdo al estudio y lo 
prescripción adquisitiva de dominio que se halló en la presente investigación, 
tramitada en sede judicial solamente es verdad que es viable el levantamiento 
establecen el efecto adquisitivo de la de hipoteca como es por  caducidad y lo 
propiedad, que acarrea la pérdida del establecido en el art. 1122 del C.C. ,  así 
derecho de propiedad por parte del como por la misma norma en la que se 
anterior titular, no obstante, en sede rige Registros Público, sin embargo en el 
administrativa, se puede realizar el caso de las cargas y gravámenes que 
levantamiento de gravámenes que afectan afectan al prescribiente de un determinado 
el bien. Es así que, los actos jurídicos bien hipotecado de mala fe por el 
como la hipoteca que se constituyen en propietario registral no poseedor, el 
base a la información que brinda el afectado es el prescribiente debido a que 
registro se encuentran amparados por el el acreedor no es afectado por el cambio 
artículo 2014° del Código Civil, que de titularidad del bien y tiene los derechos 
109 
 
contempla el principio de buena fe amparados en el C.C. 
registral; por los que, el acreedor 
También se refiere a la cancelación del 
hipotecario no se ve afectado si existe un 
asiento registral, la norma no prevé 
cambio en la titularidad del bien. 
respecto de las cargas y gravámenes sobre 
-En la vía judicial, como efecto de la el bien, esa aseveración del autor es así, 
declaración de propiedad de prescripción pero, desde nuestra posición de acuerdo a 
adquisitiva de propiedad se regula la investigación, la norma no señala 
solamente la cancelación del asiento taxativamente sobre la extinción de la 
registral del antiguo propietario, mas no se hipoteca por prescripción, no obstante, 
pronuncia sobre el levantamiento de existe en Doctrina y Derecho comparado 
cargas y gravámenes  (hipoteca), pues esta la figura de la “Usucapio Libertatis”, que 
figura es regulada por su propia dentro no nuestro ordenamiento jurídico 
normatividad, esto es, El Código Civil, no está prohibido su aplicación. 
que señala el artículo 1122° las causales 
para su extinción; situación diferente a la 
ocurrida en la vía administrativa que sin 
tener en cuenta el articulo citado, ampara 
la posibilidad  de levantar gravámenes, 
como la hipoteca. 
 
En esa línea, podemos señalar que, con los antecedentes; internacional, no existe 
similitud, pues el ordenamiento jurídico nuestro es diferente al país de Chile, con ello 
podemos señalar que en nuestra investigación se no halló similitudes a la investigación 
del autor chileno.  
Respecto a los antecedentes nacionales, el autor Trujillano se tiene una relativa 
similitud, debido a que se sostiene, que el perjudicado por gravámenes y cargas siempre 
será el usucapiente e igualmente señalar que la norma no prevé o impide en caso de que 
el propietario registral no poseedor hipoteque el bien, ello en perjuicio del usucapiente.  
Asimismo, tenemos al autor Piurano, con quien de acuerdo a nuestra investigación, 
se tiene que no existe similitud, nuestra investigación tiene objetivos diferentes en 
consecuencia, se desarrolla para lograr conocer las implicancias que genera la garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente y conocer la opinión de los expertos en materia de 
110 
 
Derechos Reales de la provincia de La Convención, Cusco, sobre esta problemática, así 
como conocer la orientación doctrinaria y jurisprudencial. 
Por último, con el estudio del autor trujillano Moreno, no se tiene similitudes, pues 
este, realiza una investigación generalizada respecto de la prescripción adquisitiva y la 
hipoteca, a diferencia del presente estudio, como se señaló líneas arriba, se realizó a 
profundidad respecto de las implicancias que genera la garantía hipotecaria del 
propietario registral no poseedor, conocer la opinión de los expertos en materia de 
Derechos Reales de la provincia de La Convención y conocer la orientación doctrinaria 
y jurisprudencial respecto del tema de estudio.  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
111 
 
D. CONCLUSIONES 
 
PRIMERA: 
 La garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble genera 
implicancias directas a un eventual derecho del prescribiente, debido a que afecta 
directamente al derecho del prescribiente declarado judicialmente, pues al momento de 
emitir sentencia de Declaración Judicial de Prescripción adquisitiva de dominio, el Juez 
otorga el derecho sobre bien inmueble con todas las cargas y gravámenes.  
SEGUNDA:  
Las implicancias que genera la forma de resolución de los procesos de garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente, afectan negativamente al derecho del 
prescribiente, debido a que las cargas y gravámenes como es la hipoteca, no se 
extinguen con la inscripción del nuevo asiento registral a nombre del prescribiente 
declarado judicialmente, este lo va a adquirir con las cargas y gravámenes. 
TERCERO:  
La orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la problemática del 
escenario conflictivo de las categorías jurídicas de Usucapión de inmuebles e Hipoteca 
inmobiliaria, en la práctica, hacen prevalecer los derechos del acreedor hipotecario en 
desmedro de los eventuales derechos del poseedor prescribiente. 
 
 
 
112 
 
E. RECOMENDACIONES 
 
PRIMERA: 
Recomendar al Congreso de la República, institución encargada de legislar en 
nuestro país, la regulación correspondiente en cuanto a la prescripción adquisitiva de 
dominio, de bien inmueble con propietario registral no poseedor, quien registra cargas y 
gravámenes en el título del bien, y salvaguardar el derecho de prescribiente declarado 
judicialmente, de tal manera se extingan las cargas y gravámenes registradas por el 
propietario no poseedor en el Registro, las que causan afectación al bien inmueble a 
usucapir, en salvaguarda del derecho del prescribiente.  
 
SEGUNDA: 
Exhortar a los doctrinarios y al Poder Judicial, tener presente que esta problemática 
necesita ser estudiada a profundidad, pues en la práctica los derechos del poseedor 
prescribiente declarado judicialmente se vienen vulnerando, por lo que es necesario que 
tanto la doctrina y la jurisprudencia elaborado por el Poder Judicial emitan 
pronunciamiento.  
 
 
 
 
 
113 
 
 
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Nacional de Piura.
117 
 
ANEXOS 
C. Matriz de consistencia 
TÍTULO: “GARANTÍA HIPOTECARIA DEL PROPIETARIO REGISTRAL NO POSEEDOR DE BIEN INMUEBLE Y EL DERECHO DEL PRESCRIBIENTE 
DECLARADO JUDICIALMENTE” Estudio realizado en la provincia de La Convención, Cusco. 
Planteamiento del Problema Objetivos Hipótesis Categorías Subcategorías Metodología 
Problema General Objetivo General           Hipótesis de Trabajo N° 1   
¿Qué implicancias genera la Analizar las implicancias que La garantía hipotecaria del   Tipo: Socio Jurídica. 
garantía hipotecaria del propietario genera la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de  Enfoque: La investigación será 
 
registral no poseedor de bien propietario registral no poseedor bien inmueble genera implicancias  Cualitativa documental. 
inmueble al derecho del de bien inmueble al derecho del directamente al derecho del  -Concepto de hipoteca  
prescribiente declarado prescribiente declarado prescribiente declarado -Caracteres Unidad de análisis: 
La garantía hipotecaria  
judicialmente? judicialmente. judicialmente. -Requisitos Con lo referente a la unidad de 
   -Constitución por el estudio, la obtendremos de los datos 
   propietario de: 
-Inscripción 
 
Las entrevistas realizadas a 11 
Problemas Específicos Objetivos Específicos  N°2  
Abogados expertos en materia de 
     
Derechos Reales y Derecho 
- ¿Cuál es la opinión de los - Conocer la opinión de los   
expertos en materia de Derechos expertos en materia de Derechos  -Concepto Registral de la provincia de la 
Reales de la provincia de La Reales de la provincia de La  -Requisitos Convención. 
Convención, Cusco, sobre las Convención, Cusco, sobre las La prescripción adquisitiva de -La prescripción adquisitiva Así mismo del análisis 
implicancias que genera la forma de implicancias que genera la forma dominio  de dominio corta o de buena realizado entre; textos, artículos 
resolución de los procesos de de resolución de los procesos de fe científicos y de estudios, se 
garantía hipotecaria del propietario garantía hipotecaria del -El justo título y la buena fe 
consideraron a 28 autores, sobre la 
registral no poseedor de bien propietario registral no poseedor 
prescripción adquisitiva de 
inmueble al derecho del de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado prescribiente declarado dominio. 
judicialmente? judicialmente.  
  Técnicas e instrumentos para 
 Precisar   la orientación la recolección de datos   
- ¿Cuál es la orientación doctrinaria y jurisprudencial -Técnica del análisis de textos 
doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la Formato de análisis de textos 
peruana respecto de la problemática problemática del escenario  
del escenario conflictivo de las conflictivo de las categorías -Técnica de la entrevista a 
categorías jurídicas de prescripción jurídicas de prescripción expertos 
adquisitiva de dominio de adquisitiva de dominio de Guía de entrevista 
inmuebles e Hipoteca inmobiliaria? inmuebles e Hipoteca  
inmobiliaria.  
 
118 
 
D. Instrumentos de recolección de datos 
D.1 Ficha de análisis de textos 
 
 
Tipo de documento: ……………………………………………… 
Autor: 
……………………………………………………………….……………………. 
Lugar y fecha de análisis: ………………………………………………………. 
  
a.      Ideas principales: 
…………………………………………………….…………….…………………………… 
…………………………………………………………………………….……………….... 
……………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..…………………….. 
 b.      Ideas secundarias: 
……………………………….…………………………….………………………………… 
……………………………………………………………………………….….…………… 
……………………………………………………………………………….…………..…..
……………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………. 
  
Conclusiones: 
………………………………………………………………….…………..……………..…
………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………..……………………………
………………………………………………………………………………………………. 
 
 
 
 
119 
 
D.2 Cuestionario de preguntas para la entrevista 
 
      Sabiduría que vive en ti. 
 
“GARANTÍA HIPOTECARIA DEL PROPIETARIO REGISTRAL NO 
POSEEDOR DE BIEN INMUEBLE Y EL DERECHO DEL PRESCRIBIENTE 
DECLARADO JUDICIALMENTE” Estudio realizado en la provincia de La 
Convención, Cusco. 
 
DATOS DEL ENTREVISTADO 
NOMBRES Y APELLIDOS:………………………………………………………….. 
OCUPACIÓN:………………………………………………………………………… 
CENTRO DE TRABAJO:……………………………………………………………... 
 FECHA:……………………………………………………………………………….. 
 
La presente entrevista tiene por finalidad obtener información que posibilite 
analizar la afectación de la garantía hipotecaria del propietario registral no poseedor de 
bien inmueble al derecho del prescribiente en la provincia de La Convención. 
 
 
Le agradezco responder a las siguientes preguntas: 
1. ¿Cuál es su concepto de hipoteca? y ¿Qué es la garantía hipotecaria? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………… 
2. ¿Cuál es su concepto de   la prescripción adquisitiva de dominio judicial? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………… 
3. ¿Cuál es la finalidad de la institución jurídica de la prescripción adquisitiva de 
120 
 
dominio judicial?   
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
… 
4. Según su opinión, ¿De que manera afecta la garantía hipotecaria del propietario 
registral no poseedor de bien inmueble al derecho del prescribiente declarado 
judicialmente? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
… 
5. ¿Cuál es su opinión, sobre la forma de resolución de los procesos de garantía 
hipotecaria del propietario registral no poseedor de bien inmueble al derecho del 
prescribiente declarado judicialmente? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…. 
6. ¿Cuál es la orientación doctrinaria y jurisprudencial peruana respecto de la 
problemática del escenario conflictivo de las categorías jurídicas de prescripción 
adquisitiva de dominio de inmuebles e Hipoteca inmobiliaria? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………… 
7. ¿Considera usted, necesaria la regulación de la prescripción adquisitiva de 
dominio como una forma de extinción cargas y gravámenes que afecten el bien 
materia de prescripción? 
…………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………… 
 
121